香港地價高昂威脅其世界城市地位

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香港地價高昂威脅其世界城市地位

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美報:香港接近世界城市“臨界點”
2012-11-08 11:15

  美媒稱,隨著住宅價格創出新高,零售店和寫字樓租金超過紐約、東京和倫敦,有人發出香港就其自身利益而言現已太過擁擠、價格也過高的警告或許只是時間問題了。
  據美國《紐約時報》網站11月5日報導,房地產服務公司世邦魏理仕負責港澳臺業務的高級董事總經理施懷德說,香港作為亞洲重要地區的地位而今“受到了威脅”。他補充道:“我們已經到了一個臨界點。”

報導稱,這項嚴重警告是指香港的辦公空間越來越少,導致寫字樓租金大幅飆升,空置率也創下新低(儘管金融業從業人員規模不斷萎縮),這也迫使一些公司另謀出路。
  國際商務是這座亞洲貿易金融中心的命脈。因此說,這個問題很嚴重。施懷德認為,香港經濟的長期繁榮可能“受到威脅”,除非加大商業用地的補充供應力度,而且還得快。

比如說,據世邦魏理仕公佈的一份報告稱,截至目前,香港主要商業區中環的寫字樓價格是世界上最貴的。維多利亞港對岸的九龍的房租比香港島低,但還是比倫敦貴。

  一些公司的應對之策是,在現有空間裡擠入更多的人。還有一些公司而今開始搬到位置較差的地區。但就連準備付高價租下黃金地段的公司也遇到了問題:而今根本沒有足夠的空間。

  世邦魏理仕和大和資本市場公司上周聯合公佈了一份報告。報告預測說,到2020年,當前正在進行的項目可讓香港的A級寫字樓面積增加800萬平方英尺(約合74.3萬平方米),但還不到當時需求量的一半(根據當前所作的經濟增長預測)。加快開發速度可緩解商業用地短缺的問題,但就算那麼做也需要時間和資金。

  施懷德還說,這場“供給危機”還蔓延至其他領域——民宅、零售業用地、醫院床位和學校用地。此外,如果空中交通量繼續保持一直以來的增長勢頭的話,香港機場的輸送量不久也將達到極限。

  據負責吸引外資的政府機構香港投資推廣署說,香港仍很有吸引力,駐港外企數量也創下最高紀錄,這是不可否認的事實。

  報導指出,對很多企業和組織來說,徹底撤出香港或將個別工作組或內勤部門搬到價格較低的城市並不可取。同樣,希望迎合每月蜂擁來港的大陸客的零售商們也別無選擇,只得按照房東要求支付高額租金。

  因此說,現在討論的不是即將出現大規模外遷的問題。這是一個在逐漸發展且並不引人注意的問題。但如果有關商業用地的壓力得不到緩解的話,這個問題肯定會更趨嚴重。
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香港地價高昂威脅其世界城市地位

BETTINA WASSENER 報012年12月17日


香港——隨着住宅價格達到歷史新高,以及店鋪和辦公樓的租金超過紐約、東京和倫敦,也許很快就會有人警告說,現在的香港太過擁擠和昂貴,從而傷害到了這個城市。

房地產服務公司世邦魏理仕公司(CBRE)駐香港、澳門和台灣地區資深董事總經理施懷德(Craig Shute)指出,香港作為一個關鍵的亞洲城市的地位正“受到威脅”,他說,“我們已經到達了一個臨界點。”


這一嚴峻警告所指的是,日益惡化的香港辦公空間的短缺,受此影響,辦公樓的租金達到了難以企及的高位,而其空置率則降至歷史低位(儘管金融業從業人員規模在萎縮),為此,一些公司被迫考慮其他選擇。

國際商務是這個亞洲貿易和金融中心的生命線,所以這個問題很嚴重。按照施懷德的看法,香港的長期繁榮可能會“陷入危險之中”,除非採取更多行動增加商務樓供應,而且要快。

正如我在最近一篇報道中所解釋的,大量現金流從中國大陸和海外公司湧入香港,為的是在中國的家門口獲得一席之地,這些現金流把香港房產的銷售和租賃價格推得越來越高。

例如,根據世邦魏理仕公司的報告,處於香港中環的主要商業區,是目前世界上最昂貴的辦公區,價格遠超其他類似地區。在維多利亞港另一頭的九龍,辦公樓的租金比香港島要低,但依然要高過倫敦金融城(City of London)。

一些公司的應對之策是,在現有空間里納入更多的員工。而其他公司正在搬到城內稍次一些的辦公區。
一家名為Culinart的高檔餐廳於今年初搬到了黃竹坑道一棟稍顯破敗不堪的工業建築里,這個和時尚完全不沾邊的街區並不在香港高效的地鐵系統覆蓋之下。中環的一家畫廊很快也要在黃竹坑開業。畫廊的創始人梅格·馬喬(Meg Maggio)對香港貿易發展局(Hong Kong Trade Development Council)說,市中心已經變得“太貴了”。

而且,就算準備為黃金地段投入大筆資金的公司也撞上了一堵軟牆:根本就沒有足夠的辦公空間可以提供。

在上周發佈的報告里,世邦魏理仕公司和大和資本市場(Daiwa Capital Markets)預測,(根據現行的經濟增長預測),到2020年,目前尚在開發的商務樓盤將給市場增加800萬平方英尺的甲級寫字樓,約合74.3萬平方米,尚達不到屆時新增的市場需求量的一半。通過加速開發樓盤,供給不足可以得到緩解,不過即使這樣做,也需要時間和資金。

施懷德說,更為甚者,“供應危機”已經延伸到其他領域,包括住宅地產、零售地產、醫院床位、學校空間。如果航班量繼續以現在的速度增長,香港機場也將很快達到飽和狀態。

對於意圖讓海外派遣員工在香港安家的公司來說,學校空間的匱乏成為困擾員工的主要問題,尤其是那些家有兒女的員工。

Sassy媒體集團的主編卡特·馬林(Kate Malin)運營着三家針對香港女性的英文網站。馬林在寫給我的電子郵件里說,“在香港,國際小學空間受擠壓的狀況,成為我圈子裡那些年輕的海外派遣員工家庭持續抱怨的對象。”

申請國際學校的入學名額是大多數非本地兒童唯一現實的選擇,但申請數遠遠超過了學校的錄取數,導致等待入學的名單很長。馬林說,持有大額學校無息債券“可能能幫助你擠入等待名單的前列,但在現階段,這對大多數家庭並不現實,尤其是很多外派員工已不再獲得外派補貼了。”

誠然,香港依然散發著強大的吸引力。根據致力於吸引外國投資的香港官方機構,香港投資推廣署(InvestHK)的數據,進駐香港的外國公司數量達到了歷史新高。

對很多公司和機構而言,徹底離開、把個別團隊或後勤部門搬遷到更加廉價的城市不能算是一個選項。同樣,想要接待每月大量湧入香港的大陸人士的零售商別無選擇,只能按照房東的要求,支付高昂的讓人心疼的房租。

所以,我們不是在談論迫在眉睫的大撤離。就像世邦魏理仕公司亞太地區研究部主管魏斯福(Nick Axford)所說的,“這和企業收拾行囊並撤離香港無關。”

不過,魏斯福和他的同事說,待在香港的壓力和成本現在正越來越多地促使企業慎重考慮,如何降低其成本基礎。

這是一股漸進式的、悄無聲息的發展進程——企業會不停地搬家、或決定強化自己在亞洲其它區域的團隊。然而,如果情況得不到緩解,這個進程就很有可能提速。
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成本高昂居不易 樞紐角色去不還

西方不亮東方亮。歐美經濟欲振乏力,亞洲經濟持續高增長,迫使跨國企業調整全球戰略,逐步將投資及管理焦點轉移到亞洲,對香港而言,這是難得的發展機遇。可惜,由於本港生活成本高昂加上缺乏人才,競爭力每況愈下,非但無法分享經濟東移的成果,反而連傳統優勢也一去不復返。

經濟學人企業組織二○一三年《亞洲商業展望調查》指出,對亞太區整體前景樂觀。在接受調查的一百七十家跨國企業中,近半在過去一年調高了對亞洲區的商業預期,而新年銷售預測較去年更高。數據顯示,亞洲區收入佔這些跨國企業整體收入的比例不斷提升,由前年的一成九增至去年的兩成二,預期二○一七年的比重將升至三成二,饒是如此,不少跨國企業在亞洲的銷售增長仍落後於潛在的經濟增長率。調查報告形容,跨國企業要求增加對亞洲區投資的聲音,現在已演變成「吶喊」。

跨國企業急欲加強亞洲的存在,香港可以分一杯羹,如果能借着這股東風,香港有機會像上世紀六、七十年代一樣,再次經濟起飛。然而,這只是「如果」而已,正如調查報告指出,生活成本高昂削弱香港的國際競爭力。事實上,高地價、高樓價、高租金問題揮之不去,商用寫字樓尤其短缺,租金升幅比住宅樓有過之而無不及,加上港府死抱聯繫匯率不放,輸入性通脹日趨嚴重,如今香港生活成本之高,已經超過紐約、倫敦等國際大都市。香港「居不易」,必然令跨國企業卻步不前。

教育問題是影響競爭力的另一死結。在知識型經濟的今天,香港教育政策仍抱殘守缺,受資助學位及大學升學率長期停滯不前,人才嚴重不足。另一方面,香港國際學校學額短缺早就備受詬病,港府雖提出發展教育產業,但坐而論道,畫餅充飢,有子女教育問題的後顧之憂,又如何能吸引及挽留跨國企業人才呢?

曾幾何時,香港引以為傲的一個重要角色,就是中國與世界聯繫的橋樑與窗口。在內地改革開放之前及初期,由於市場封閉或不成熟,跨國企業在香港設立總部,作為進軍中國的跳板,香港因而分享了中國經濟發展的成果。時移勢易,中國經濟已全面開放且成熟,培養出各種人才,真正實現了獨立自主。調查報告也指出,在跨國企業眼中,中國逐漸被視為一個獨立的地區,並與亞洲其他市場分開管理,換言之,香港優勢不再,失去亞洲樞紐的傳統角色,在中國的崛起中被邊緣化。

中國在經濟上不再需要香港,而日益邊緣化的香港比以往任何時候更需要中國,這不僅是跨國企業的共識,也是人人有目共睹的事實。可以斷言,如果港府無法解決生活成本高昂的結構性問題,或者坐視中港矛盾惡化,港獨勢力坐大,香港終有一日變回開埠前的小漁村,並非危言聳聽。
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陳德霖梁錦松逆耳忠言 樓市盛宴總有埋單之時

繼前財政司長梁錦松日前就樓市前景提出警示之後,昨天,金管局總裁陳德霖亦指出,本港家庭負債佔本地生產總值(GDP)比率已經增至59%,直逼2002年60%的歷史高位。香港樓市價高勢危,泡沫愈吹愈大,雖然無人有水晶球可以預知泡沫何時爆破,但是種種數據顯示,樓市風險已經距離臨界點不遠,炒家或許另有想法,但是買樓自住的用家務須三思量力而為。另外,金管局要做好風險評估,一旦泡沫爆破要確保銀行系統穩定,減輕對整體經濟的衝擊。

家庭負債比率59% 逼近60%歷史高位

陳德霖在立法會財經事務委員會會議指出,去年12月,本港家庭負債佔GDP比率增至59%,直逼2002年的歷史高位,他表示若樓市逆轉進入下行周期,這個比率可能見新高,屆時供樓市民的債務壓力會增加。陳德霖所說的家庭負債,按揭貸款佔74%,其餘26%是信用卡和其他個人貸款,按揭貸款金額接近9000億港元,若樓市泡沫爆破,會牽動銀行系統。近期,國際貨幣基金組織(IMF)就香港經濟的評估報告,指出「樓價急速調整會令抵押品的價值下降以及造成負財富效應,引發整體經濟活動、銀行貸款與物業市場之間的惡性循環。雖然樓市出現大幅調整而導致宏觀經濟及金融體系嚴重受挫的機會在短期內甚低,但物業市場仍然是香港經濟內部的主要風險」。

IMF發表的報告,有專章討論家庭債務與整體經濟的關係,結論是一旦經濟逆轉,對消費影響甚大。美國在2008年金融海嘯之前,當時家庭負債佔GDP比率接近100%,現在回落至85%水平,顯示金融海嘯使美國人收斂了揮霍,由過去鮮有儲蓄,到現在儲蓄率約6.5%,與新興國家人民普遍有20%至30%的高儲蓄率,當然不能相比,但是所謂「由奢入儉難」,美國人願意克服心理障礙和行為慣性模式,說明他們在金融海嘯汲取了教訓。

IMF論本港經濟 樓價較合理水平高三成


這幾年,美國和歐洲都以變相「印銀紙」方式,挽救經濟,近期,日本安倍政府也加碼變相印銀紙催谷經濟,美歐日何時擺脫困境,仍是未知之數,不過,三大經濟體爭相量化寬鬆,全球游資充斥,熱錢湧入新興市場,推高了資產價格,而本港樓市因為供應緊絀,藉低息和熱錢颳起的投機風,使樓價升至不合理景。本港樓市前景,無人可以具體說在什麼時候逆轉,但是種種數據和權威機構都已經發出預警,這些信息,真正的用家不應忽略。

(1)IMF在報告指出,本港的樓價與市民收入比率是全球最高,達12.6倍,大幅超越全球其他主要城市,位列第2的澳洲僅為6.7倍。IMF認為,若本港利率回升至2003至2007年的正常水平,本港樓價會較按經濟基本因素計算的「合理水平」高30%。IMF的研究是根據去年本港第2季的經濟數據,過去半年本港樓價又上升了不少,所以,樓價進一步偏離了合理水平。

(2)財政司長曾俊華去年12月在立法會表示,去年第3季供樓負擔比率已經增加至50%,即業主平均要用一半收入供樓,一旦加息3厘,負擔比率將升至65%的高水平。若泡沫爆破,經濟逆轉,工資也會受到壓力,屆時置業市民能否負擔得起供樓開支,將會由想像變為現實問題。

(3)美國聯儲局主席伯南克把息口與失業率掛,使得美國息口趨勢有一個參考準則。不少人認為這是伯南克為明年不再擔任局長做退市準備,是耶非耶,且待事態發展,總之只要美國利率逆轉,屆時全球經濟環境將是另一番景。前任財政司長梁錦松上周在一項研討會提到,按施政報告,預期數年後公、私營房屋供應為每年4.5萬至5萬個,而市場預期美國聯儲局最快可能於明年開始加息,屆時本港樓市面臨「供應增、息口升」的局面,與1998年樓市崩盤前夕的情景相似。

香港現時不少人碰頭就是談炒樓,大有大炒,小有小炒,繼豪宅、商舖之後,居屋、車位也成為炒賣對象。參與的人(特別是炒家)大概認為自己不會是最後接火棒的人,梁錦松的「危言」和陳德霖的忠告,對他們不會有效用,但是對於真正想置業安居的市民,應該保持冷靜清醒,必須量力而為,切勿罔顧明顯的危機信號,仍然一頭栽進去,使自己蒙受不必要的巨大損失。

目前的樓市盛宴,對很多人來說是搵快錢的機會,但是天下沒有免費午餐,美國、歐洲、日本印了那麼多銀紙,總要埋單,屆時有人飽食遠颺,有人則要承受惡果。希望克勤克儉、胼手胝足善良的人,不要為別人的貪婪遊戲付出不必要的代價。

至於銀行體系,正如IMF提到的「物業市場仍然是香港經濟內部的主要風險」,按往績,本港金融基建完整,銀行屢遭經濟周期衝擊仍然不失穩定,不過,金管局切勿掉以輕心,一旦樓市泡沫爆破,也可減輕整體經濟受到的衝擊。

特區政府則要有心理準備,就是樓市泡沫爆破之後,仍要堅持長遠的土地和房屋供應規劃,爭取經此一役之後,本港可以擺脫樓價不合理升、害人不淺的怪圈循環。
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樓市調控需雙管齊下

歐債危機影響下,環球經濟去年頭三季的增長明顯放緩。直至去年第四季,各大國的經濟才開始展露曙光。以美國為例,勞動市場似有逐步改善的迹象:去年第四季美國的失業率已降至百分之七點八,創下自金融海嘯爆發後新低。而中國經濟也在去年第三季見底回升,不少評論員預期新管治班子上場後,中央政府將會推出刺激經濟措施去推動國內經濟活動。觀乎內地股市近兩個月來已升了近兩成的表現,一三年中國經濟有很大機會再重拾過往的動力。

香港是一個外向型經濟體系,外圍經濟明顯好轉,香港經濟必受惠。據政府和各大銀行研究部的估計,一三年香港的經濟增長將回升至百分之三至四,遠高於去年頭三季平均經濟增長百分之一點一,反映官方和市場人士均看好今年經濟表現。香港經濟增長雖會加快,但因過去幾年,幾個大型經濟體系,包括美國、歐元區、日本和英國不斷「量化寬鬆」,為金融市場創造大量流動性。○八年底至今流入香港的熱錢有近九千億港元,加上超低息環境已持續超過四年,香港房地產市場因而急速升溫,現在整個住宅和非住宅市場已明顯形成一個龐大泡沫。

聯滙制度 影響樓價
究竟本地房地產市場的泡沫有幾大?讀者可以參考差餉物業估價處每月公布的物業市場回報率。以最小型的私樓單位為例(低於四百平方呎),去年十一月這類物業的回報已跌至百分之三點四,創有紀錄以來新低,較九七年樓市高峰期的百分之五點二低百分之一點八;至於非住宅市場情況也不遑多讓,現在所有非住宅市場的平均回報率已跌至百分之三或以下,這亦是有紀錄以來的歷史低水平。

近年私人住宅樓價暴升已令想置業的市民苦不堪言,但曾蔭權政府和現任政府卻苦無良策解決樓市問題。雖然政府不斷向市民和傳媒強調樓價高企是由於樓宇供應不足,但是否政府在短時間內增加土地和樓宇供應便可完全解決高樓價問題呢?筆者認為不是,因為影響樓價的另一原因是聯匯制度產生出來的負利率(負利率是指市場利率低於通脹率)問題,如果負利率未能解決,本地樓價仍然難以作出像樣的調整。

對老一輩的香港市民來說,負利率絕不是新事物。九一至九五年期間,香港同樣面對負利率環境,但當時每年平均新樓落成量高達二萬八千八百個單位,顯示樓宇供應非常充裕;但受負利率影響,借貸成本卻變得非常低,因此市民仍會選擇投資房地產市場,最終樓價在這段期間升了超過一倍,這正好證明負利率對樓價的強大威力。

大約三、四個月前,市場曾傳出梁振英政府考慮向銀行徵收按揭利息稅——即從銀行按揭息口收入抽取一個特定的百分比稅率,當然,銀行為了保持利潤定會將部分或全部按揭利息轉嫁市民。這變相是銀行加按揭利息,一旦這情況出現,按揭市場的負利率問題將可得到改善。

泡沫爆破 未必衰退
最近有記者問筆者,「如果今次樓市泡沫爆破,樓價下跌的幅度可以有幾多?」筆者沒有水晶球,不能準確無誤地預測樓價下挫的幅度,但根據最近兩次樓市泡沫爆破,樓價的跌幅介乎三成至六成七。雖然「樓災」會令市民損失財富,但並不代表經濟衰退一定會出現。以八十年代初期樓價大跌為例,因為本地經濟的其他環節仍有不俗的動力,所以香港最終可以避過經濟衰退。

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葉秀亮﹕港府不懂如何控樓市的主因

本文指出,用錯分析工具,是特區政府不懂如何控樓市的主因,並指出香港及中國均須努力提升其經濟管理水平。

在過往許多文章中,筆者已多次提醒特區政府,其最弱一環其實是經濟管理水平,尤其在判斷樓市泡沫問題上,連分析工具也用錯,再如此下去,將難逃樓市泡沫進一步擴大,並在數年後爆破,造成經濟災難,而此一災難極可能比九七還大。

忽略心理預期 所引發的龐大需求

首先再略為解釋,為何多數論者所用的供求線分析,其實會導致對樓市的錯誤判斷。以近期施政報告誤以為「公布較大長遠供應即可制住樓價」為例,第一個錯誤是忽略了「心理預期」和「市場行為改變」的影響,雖然近期樓價升起因於美國的量化寬鬆和上屆政府留下的樓市炸彈(沒有及早規劃足夠的土地供應及重建居屋),但2009年至今持續多年上漲的樓價,已自我衍生另一問題——即造成樓價續漲的心理預期,從而催生為數極大的投資性需求、投機性需求及其後的恐慌性需求,以致單純的增加土地供應已不能有效解決樓市續漲問題,必須同時以一波又一波的重措施遏抑上述的亢奮需求。

誤判樓市的市場結構

為什麼須如此重手?這就關乎特區政府的第二及第三個盲點。第二個盲點是不知道樓市的市場結構是informal cartel,即樓市只有需求線,沒有供應線,發展商是定價者(price setter),而不是price taker,可透過行業慣例共同定出嚴重偏高的一手房價,並透過指標性效應(indicator effect),拉高鄰近的二手房價;發展商有托價能力,即當政府推出遏抑措施時不降價,以致只出現成交量急降,樓價輕微回順,在措施過後數月,發展商可藉其間累積的市場購買力及其定價能力,將樓價急速推上,以致樓市終以急漲——輕微鞏固——再急漲的形式,邁向終須一爆的泡沫。

不知樓市泡沫三期的特性

第三個盲點是未能清楚了解筆者有關樓市泡沫在孕育期、發展期和最後期的特性之論述,根據現今香港樓市的特性,應已過了孕育期,並在發展期中段,即已出現樓價續漲的心理預期和隨之的亢奮需求,稍後將出現多個「惡性循環」(如股價和樓價相互推上、資產價格和經濟景氣相互推上),以及樓價——租金——物價——工資相互推上的「向上螺旋效應」,再之後就是最後期,即龐大的羊群效應,將樓價推升至極度瘋狂及終須一爆的水平。以上論述意味香港樓價還會再上,但爆煲時會插穿現今水平,支持此一推算的還有﹕美國經濟還在復蘇、環球股市尚有很大上升空間和利息還有一段時期會維持在低位。

須再推壓需求措施

其實,筆者這個港人,自2009年至今已多次在星、港報章撰文(其後更上過兩地金管局,去信特首和以政策建議形式知會新加坡相關部長),提供上述分析,並指出須一早遏樓市,原因是一旦樓價續漲的心理預期成形,將衍生龐大需求,屆時必須以力度更大的遏抑措施,才可制住泡沫成形及擴大,無奈星、港還是因不同原因,錯失了最佳時機。然而,新加坡其後的七輪遏抑措施,還是值得稱頌的。但港府自早前的雙辣招(部分抄自新加坡第五輪遏抑措施),近期似乎還未清楚了解必須推出另一波遏抑措施,筆者希望港府深思其間利害,否則數年後將出現比九七更大的樓市泡沫爆破,港人受難及港府民望一鋪清袋之餘,亦會波及中國及鄰近經濟體。

須提升經濟管理水平

最後,必須重申,有否足夠經濟管理水平的人看管經濟,將是兩個世界——沒有伯南克,美國早前已陷入經濟大蕭條;沒有德拉吉,歐債危機已愈陷愈深(特里謝其實不行,現德國央行總裁對歐債危機的判斷也大錯特錯,只不過一般人看不出);日本也是用錯人才有迷失20年(早前筆者已指出日本在海嘯後,應宣布以大量貨幣增發、而不是發債來支付災後重建,從而推低日圓,達到同時以匯率、貨幣增發和財政支出來帶領日本走出迷失20年的經濟困局,而日本新政府近期的類似措施,已開始顯現日本經濟將重新出發)。同樣,星、港現今經濟管理表現的差異,也是源於用了水準不同的人。究其原因,是香港許多相關人等只眼於個人利益計算,沒有盡心盡力去培養下一代經濟管理人才,而特首及一般人,又分不清楚哪些可用、可培養,哪些質素一般。要解決此問題,始終要多問沒有個人利益的行內人和依靠嚴謹的遴選制度。中國若想避免日後出現足以拖垮政權的金融風暴,也得在此痛下工夫。

作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
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陳家強:樓市泡沫危機愈來愈大

財政預算案公布前夕,本地財金高官近月就本港樓市泡沫連環示警,很可能為推出更多打壓樓市的「辣招」鋪路。財經事務及庫務局長陳家強在一個多月內,對樓市泡沫的看法有明顯轉變,由「防止樓市泡沫形成」變為「樓市可能形成或已形成泡沫」。昨日他出席一個電台節目時,更表示「擔心樓市泡沫危機愈來愈大」,首度確認樓市已有泡沫。

個多月間口風明顯轉變

政府去年10月下旬推出買家印花稅(BSD),惟樓價升勢稍停後,近期接連破頂。陳家強昨表示,今年本港經濟預期較去年好,但面對歐洲疲弱經濟環境,蛇年仍充滿挑戰。而樓市的泡沫危機更是今年一大風險,擔心息口上升,將令樓價逆轉,他稱,相信「樓價只升不跌」的市民,想法一定是錯。

「即使只是漏氣 都影響消費」

陳家強去年12月19日表示,政府會防止泡沫形成,但在今年1月14日口風已有改變,他當時稱政府會推出政策,應對可能形成或已經形成的樓市泡沫。至昨日,他更指樓市的泡沫愈來愈大,即使資產泡沫未有爆破,只是「漏氣」都會影響消費及實體經濟。

此外,財政司長曾俊華今年以來已多次透過個人網誌及公開場合,表明政府對打壓熾熱樓市會毫不猶豫出招的態度。金管局總裁陳德霖本月4日亦在立法會上,罕有引用去年底本港家庭債務佔GDP比率貼近2002年歷史高位的數據,表示擔心樓市過熱的情。

美國聯儲局去年9月推出第三輪量化寬鬆政策(QE3)後,曾俊華、陳家強及陳德霖3名財金高官,已多次提出會留意QE3對樓市影響的言論,未幾政府便在10月推出BSD措施。今次財政預算案前夕,他們同樣多次評論樓市,雖然未有表明會進一步出招,但亦沒有否定出招的可能性。

專家:反映政府可能再出招

經濟學家關焯照認為,陳家強昨日的言論口明顯轉強,由政府早前所述的樓市泡沫「風險」變為「危機」,反映樓價急升的情更趨嚴重。關稱短期內政府很可能會再出招壓抑樓價,但未必在財政預算案公布,以免轉移預算案焦點。

交通銀行香港首席經濟及策略師羅家聰認為,本港樓市已有泡沫,但陳家強言論不代表政府會出招,反而會讓泡沫自然爆破。他指出,各國央行「放水」明鬆暗緊,息口隨時掉頭上升,若外圍情有變,樓市最快可能會於年中轉勢。
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金融海嘯前事未忘 資產泡沫隨時爆破


當一些人正為美國聯儲局暫緩「收水」(即縮減每月斥資850億美元買債券)而大炒一筆的時候,5年前這個星期到底曾經發生什麼事似乎都已拋諸腦後,渾然忘記當年投資銀行雷曼兄弟倒閉的前因後果,而沒有從當年的金融海嘯汲取經驗,縱情投入另一個資產泡沫狂潮,不知道在不遠之處另一個海嘯正等待伺機而發。

事過境遷監管鬆弛

華府恐礙增長投鼠忌器

金融海嘯帶來現代文明最慘重的金融衝擊,由於美國近無王管的監管制度,投資銀行以衍生工具從中漁利,這個音樂椅接火棒遊戲最終以全球經濟險告拖垮而突然中止。接是美國三次推出量化寬鬆措施以期推動瀕死的經濟,當時美國為了要讓購買美債的外國特別是中國相信美國狠下決心改正不負責任的金融惡習,推出一連串措施說要端正歪風。事過5年,當年罪魁禍首之一的債務抵押債券(CDO)已經剷除,用以對風險的信貸違約掉期(CDS)則受到監管,表面上像是洗心革面,重新出發。

事過境遷,人面全非,華爾街對監管的細節及具體執行卻諸多阻撓,雖然美國在2010年通過監管法案,但涉及的細節卻未能一一落實。這其中固然有美國當局「過得海就是神仙」的苟且心態,也有投鼠忌器的恐怕管得太緊影響金融流通,從而衝擊經濟復蘇大計,但更大的阻力是來自本來早於5年前已死的華爾街。在美國政府的7000億美元問題資產拯救計劃(TARP)以及三度量化寬鬆馳援之後,納稅人的血汗成為了華爾街的再生之糧。當年認為銀行「大得不能倒」是出事弊因之一,如今美國五大銀行資產比諸金融海嘯發生前還要多6%,今年第二季美國銀行業總體盈利逾400億美元,是3年前同期的差不多兩倍。

今天回看,三次量化寬鬆措施客觀上造成另一次的財富轉移,大企業藉長時間極低利率大賺特賺,今年第二季美國大企業盈利速度超越歷史上的任何時期。大企業大財團背後的超級富豪也就更荷包腫脹,最新數字顯示,全球淨收入3000萬美元的富豪接近20萬人,而他們手中的資產亦隨之大增。如今企業高層因為業績佳而得到天文數字巨額花紅酬金的新聞日復一日,可以說,美國出盡九牛二虎之力拯救的便是這批企業精英,普羅大眾則未能完全受惠,失業率未見大幅改善,否則的話,聯儲局主席伯南克毋須在上周三的議息會議後記者會上,公開承認經濟數據未見安全得可以「收水」。

美國印銀紙挽救了企業和大亨,巨企前景似乎也很樂觀,可是這不過是把企業或私人債務危機轉為主權債務危機。前幾年幾乎去一國的希臘債務危機,以及如今間中出現間中暫隱的歐元區頭上揮之不去主權債務利劍,就是如假包換的實例。大企業大老闆從廢墟中重新站起來,因為他們是站在國家主權債務之上踏出重新整合的第一步,今天的「好景」只是以國家之名把債務一力扛起的短暫繁華,美國是主要貨幣國家,印出來的美鈔總會有人要,這一政治及經濟背景結合,美國印鈔經濟就持續不斷,同一情,日本也如法炮製,安倍晉三上台後,全力把已在進行的日本版量化寬鬆措施推動,隨日本經濟有轉好象,安倍更不會猶豫停手。

美日印鈔機長年開動

誰來埋單始是關鍵

現在,人們關心的問題是:這筆帳最終會由誰埋單?

量化寬鬆措施令到金融巿場流動性大增,大印鈔票的終極結果便是通貨膨脹,利率自然會拾級而上,今天我們看到的資產泡沫情狀,樓價及股巿屢創新高,便是由於借貸成本廉宜之故,可是這有如飲鴆止渴,當由通縮轉為通脹,低利率變成高利率,資產泡沫爆破指日可待。尤其是新興巿場國家及地區,如今的資產價格暴升只是在量化寬鬆措施下的泡沫虛幻,一旦當發達國的經濟呈現復蘇軌,進入的資金會脫離而去,留下的會是戳破了的泡沫及一大堆呆壞帳。
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Re: 香港地價高昂威脅其世界城市地位

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外媒:香港經濟處於暴風雨前的寧靜 房價將崩跌
2013年11月17日 09:35
來源:華爾街見聞

經濟學人刊文指出,香港房地產業購買活動已經回到千禧年初的蕭條水準,然而香港房價依然堅挺。不過該形勢必然無法持續下去,房價早晚會隨著銷售的下滑而崩跌。

2008年底至2012年底這4年間,香港房價翻了逾一倍。當局已採取諸多旨在冷卻房產市場的措施,包括2012年末和2013年初的上調印花稅,及收緊按揭貸款/價值比率的限制。不過香港差餉物業估價署(RVD)的資料顯示,今年9月香港房價較去年年底依然上漲7.8%。

房價垂死掙扎

香港房產市場並沒有那麼健康,土地註冊處的資料顯示,今年10月香港僅出售3426套住宅單元,同比降60.7%,環比降7.1%。截止10月的三個月內,所有種類建築單元銷售數量為2001年3月以來最低。過去20年來,香港房產銷售活動下滑通常都只是暫時性的,但目前這輪跌勢所持續的時間頗為罕見,且幾乎沒有短期內結束的跡象。

房價的堅挺部分反映了處於高水準的流動性,這與中國信貸[-1.54%]快速增長和美國超寬鬆貨幣政策緊密相連。但鑒於需求正在下滑,流動性似乎也不再成為本土房價的主要推動力。

房主和開放商不買帳

反而,近期房間堅挺趨勢背後的關鍵因素在於房主和開放商不買帳,他們不願在如此疲軟的市場中出售房屋,這也導致了近期新房供應相對緊張。類似的,賣方為了辨清市場方向,拒絕降價。價格堅挺的租賃市場發展也給予賣方支援。不過更為實質性的調整已開始給賣家施壓。雖然今年9月,個人住房租金同比上漲5.6%,但較2月份同比增長14.2%這個數位相比,依然顯示出明顯放緩跡象。
開發商已經通過提供刺激,包括退回部分印花稅來抵消政府政策的影響。但這可能導致高價房產和那些不計入房價指數房屋的整體交易價格顯著下降,並嚇壞潛在的買房者。而這出苦肉計也代價不菲。其他買家都嘗試在按揭利率顯著走高前購置房產。

升息成了房價暴跌的推手

長期來看,當前房價水準不太可能維持下去。我們預計,2015-16年,香港利率水準將隨美國一起走高。更高的借貸成本將增加開發商清理庫存的壓力。緊縮的陰雲可能在2015年前就會到來,因美國可能逐步縮減QE,這將推升市場利率,即使是在政策依然穩定的情況下。同樣也很難判斷業主們的信心能固守多久。而房價猛烈的跌勢可能在2014年開始……

無論何時到來,房價的跌幅都可能是實質性的。儘管不太可能同1997年10月至2003年7月重挫66.2%相比,但一些種類的房產跌幅可能高達30-40%。香港當局或撤回近期施加的,旨在遏制房價的措施,但我們真的不相信,類似的舉措能成功阻止房價下跌。

香港有能力安然度過危機
儘管房價大幅下跌將對經濟產生負面影響,不過其給金融板塊構成的風險並不如其他發達國家房價暴跌構成的風險那麼大。香港目前的房貸/房屋價值比率在56%左右,屬於相對較低水準,負資產(negative equity)狀況基本不存在。對經歷過1997-2003年這般大風大浪的香港來說,處理房價下跌問題應該不難。

房價驟降給經濟造成的最大影響很可能起源於由房價下跌導致的負面財富效應,以及伴隨低迷房地產業的失業狀況。如果本土需求的影響比我們預期強勁,那麼香港政府的財政狀況足以提供額外刺激。他們更可能通過補充收入,而非公共投資。

香港房地產業的問題將給許多個人構成經濟困境,但市場對未來的波動性似乎已做好充分準備。烏雲背後總會伴隨一線希望:長遠來看,房租水準的下降有助於提振城市投資。
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Re: 香港地價高昂威脅其世界城市地位

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梁振英強調港府重法治

特首梁振英昨日結束為期三日的廣西訪問行程,在返港前會見記者,期間回應了長實主席李嘉誠有關政府及樓市的言論。他強調港府十分重視法治,他與商界的溝通和關係良好,又指樓市「雙辣招」得到社會廣泛支持,其他國家也有類似措施。

十分重視與工商界關係
李嘉誠日前接受內地傳媒訪問時表示,政府不可人治及選擇性行使權力,又指香港樓市是由政府主導,「地產霸權」是另有其人。梁振英回應指,沒有詳細看過李嘉誠的訪問全文,但強調香港是十分重視法治的地方,法治是香港經濟發展的重要優勢,港府一定會繼續執行法治和尊重法治。他又說,自己與政府均十分重視與工商界的關係,雙方保持良好溝通,例如今次的廣西訪問,香港五大商會的會長或主席均有隨團。

問及是否「雙辣招」得罪了地產商,他強調「雙辣招」得到社會廣泛支持,在多個西方國家和亞洲的新加坡,也有類似的需求管理法律和政策。
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