香港樓價全球最難頂
2011年01月25日
先是八十後青年、大學畢業生抱怨樓價太貴，買不到樓；然後是畢業幾年的年輕醫生、律師加入投訴行列，埋怨樓價升幅比薪水增幅快得多，升職加了薪仍無法找到愜意居所。最近連投身社會多年，打入建制精英的人也開始有怨言，覺得樓價難以負擔；前天理工大學校長唐偉章就公開說自己在香港「買唔到樓」，還鼓勵趁中港融合到內地置業，避過超高的樓價。
堂堂大學校長年薪幾百萬，說買不起樓當然是自謙之詞。實際上他是嫌本地樓價偏高而已，畢竟同一價錢在香港只能買到新界洪水橋幾百呎的蝸居，在美國不少城市則能買到數千呎大屋連土地。這樣一比較，自然覺得不化算，覺得難以負擔了。
事實上除了買家、市民主觀上覺得香港樓價超貴外，國際性調查研究也發覺香港樓價之高冠絕全球，比英美加澳等三百多個城市都要貴，都難負擔。根據有關調查，香港去年第三季樓價平均二百多萬元，相當於平均家庭收入的十一倍以上。也就是說，一個普通家庭「唔食唔使」把每月薪酬乖乖全數奉上也要十一年後才能付清樓價。澳洲悉尼及加拿大溫哥華樓價雖然相當高，但也只是居民收入的九倍左右而已，比香港低一截。
更令人不安的是，調查的數據是基於去年第三季的樓價；跟當時相比，樓價已經進一步上升，多數大屋苑如太古城樓價紛紛突破九七年的高價，還未看到見頂迹象。這意味負擔比率持續惡化，一般家庭可能要付出十二、十三年收入才能付清樓價。
香港樓價是不是全球最貴也許還有點爭議，但說樓價脫離一般市民收入水平則是不爭的事實。以一般大學畢業生為例，入職薪酬不過一萬元左右，即使日後薪酬隨年資及通脹遞升，十年後薪酬也不過二、三萬元。跟動輒三、四百萬元的私人樓宇價格相比，他們肯定只能望樓興嘆，上車無門。即使得到家人幫忙勉強湊到首期可以上車，他們大半收入都將用在供樓開支上，不能不撙節其他消費，並隨時因為利息回升而左支右絀，不勝負荷。
誰都知道，大學畢業生是上車盤的主要買家，是最重要的接貨者。只有當他們有能力入市，樓市才能形成一個良性循環，讓不同大小、地區的樓宇可以貨如輪轉。當樓價升完又升，完全脫離買家的負擔能力時，新買家便越來越少，接貨的人將越來越有限，買樓換樓的遊戲便可能玩不下去，令樓市及樓價突然大幅逆轉。
顯而易見，樓市已形成巨大的泡沫，樓價已升至不合理、市民難以負擔的高水平。雖然誰也無法估計泡沫何時或因為甚麼變動而爆破，但比天高的樓價是從來站不住的。熱錢、低利率當然可能進一步推高樓價，但高位接貨買家的風險正不斷增大，一不小心或無法及時脫手的話，買家便有可能成為摩頂接貨的儍子，成為難以翻身的樓蟹！
盧峯
香港樓價全球最難頂
樓價全球最貴 港府黔驢技窮
樓價全球最貴 港府黔驢技窮
農曆新年將至，人們總是喜歡在過年時許願，祈盼來年心想事成，但對本港無殼蝸牛來說，未來一年恐怕只能繼續望樓興嘆。美國一間顧問公司的調查顯示，香港住宅樓價全球最貴，樓價中位數相當於家庭年均收入的十一點四倍；而排第二位的澳洲悉尼只是九點六倍，排第三的加拿大溫哥華是九點五倍。較早前，另一間國際物業顧問公司亦指出，本港去年樓價升幅全球第一。
在近年的多項國際評比中，本港排名每況愈下，獨有樓市升幅及樓價囊括全球之冠，實在是諷刺。正如調查指出，樓價高於家庭收入五點一倍已經屬於難以負擔，而本港樓價過去兩年上升逾五成，供樓可謂難上加難，負擔重上加重。事實上，在過去一年間，本港樓市所創造的世界之最還有不少，譬如「全球最貴的一房戶」、「全球最貴的分層豪宅」等，同時，香港人均居住面積恐怕也是全球最細小的。以全球最昂貴的代價，居住全球最細小的面積，這是香港市民的不幸和悲哀。
本港樓市不能僅用貴來形容，而是貴到離譜，貴到令人難以置信。更可怕的是，樓市至今毫無冷卻的迹象，還在繼續狂飆，高處未算高。有大行預測，未來兩年樓價還會升三至四成，租金升一成半，如果政府不再出招打壓，樓價最樂觀可升九成六，原因是香港經濟持續增長，市場資金充裕，實質負利率，以及來自內地的置業需求愈來愈大，都對樓市有支持。
為了壓抑樓價，港府去年曾推出一系列措施，可惜效果適得其反。去年底，當局更「落重藥」推出最高達百分之十五的額外印花稅，一度令成交量大幅萎縮，炒家絕迹，甚至出現買家撻訂的情況。然而，這只是曇花一現，樓價很快又掉頭回升，顯示有關政策已被市場消化於無形。事實證明，在需求持續旺盛而市場大環境不變的情況下，僅憑行政措施或增加交易成本來壓抑樓價，只能治標，不能治本。
解決樓市問題的根本之道，在於增加供應量。數據顯示，過去十多年私人樓宇供應每年平均只有約一萬個，僅及一九九七年前供應量的一半，部分年度更只有數千個單位，遠遠滿足不了需求。更何況，隨着內地經濟崛起，居民購買力快速增長，本港樓市多了一大批生力軍，哪怕內地富人中的極小部分來港置業，已足以令樓市掀起巨瀾。作為最自由、最開放的經濟體，香港不可能限制外地人置業，增加供應才是不二法門。
在去年十月發表的新一份施政報告中，港府曾鄭重其事地承諾增加土地供應，今後十年內，平均每年供應二萬個單位。問題在於，市場千變萬化，即使政府能提供足夠數量的土地，卻並不等於市場可提供同等數量的樓宇，因為發展商何時建樓以及何時推出樓盤，並非港府所能控制。事實上，業界預料未來數年一手私樓供應仍然偏緊，平均每年僅約一萬一千個，供求失衡的情況將進一步惡化。
儘管港府煞有介事推出置安心計劃協助夾心階層置業，可惜總共才提供五千個單位，無異於杯水車薪，何況最快也要四年後才可以推出首批單位，遠水難救近火。所以說，本港樓市失衡在於供應不足，供應不足則源於港府目光短淺，反應遲鈍，致使問題積重難返。
沒有安居，哪來樂業？樓市不僅是經濟問題，更是政治問題，是本港深層次矛盾之一，不容當局繼續敷衍了事。
農曆新年將至，人們總是喜歡在過年時許願，祈盼來年心想事成，但對本港無殼蝸牛來說，未來一年恐怕只能繼續望樓興嘆。美國一間顧問公司的調查顯示，香港住宅樓價全球最貴，樓價中位數相當於家庭年均收入的十一點四倍；而排第二位的澳洲悉尼只是九點六倍，排第三的加拿大溫哥華是九點五倍。較早前，另一間國際物業顧問公司亦指出，本港去年樓價升幅全球第一。
在近年的多項國際評比中，本港排名每況愈下，獨有樓市升幅及樓價囊括全球之冠，實在是諷刺。正如調查指出，樓價高於家庭收入五點一倍已經屬於難以負擔，而本港樓價過去兩年上升逾五成，供樓可謂難上加難，負擔重上加重。事實上，在過去一年間，本港樓市所創造的世界之最還有不少，譬如「全球最貴的一房戶」、「全球最貴的分層豪宅」等，同時，香港人均居住面積恐怕也是全球最細小的。以全球最昂貴的代價，居住全球最細小的面積，這是香港市民的不幸和悲哀。
本港樓市不能僅用貴來形容，而是貴到離譜，貴到令人難以置信。更可怕的是，樓市至今毫無冷卻的迹象，還在繼續狂飆，高處未算高。有大行預測，未來兩年樓價還會升三至四成，租金升一成半，如果政府不再出招打壓，樓價最樂觀可升九成六，原因是香港經濟持續增長，市場資金充裕，實質負利率，以及來自內地的置業需求愈來愈大，都對樓市有支持。
為了壓抑樓價，港府去年曾推出一系列措施，可惜效果適得其反。去年底，當局更「落重藥」推出最高達百分之十五的額外印花稅，一度令成交量大幅萎縮，炒家絕迹，甚至出現買家撻訂的情況。然而，這只是曇花一現，樓價很快又掉頭回升，顯示有關政策已被市場消化於無形。事實證明，在需求持續旺盛而市場大環境不變的情況下，僅憑行政措施或增加交易成本來壓抑樓價，只能治標，不能治本。
解決樓市問題的根本之道，在於增加供應量。數據顯示，過去十多年私人樓宇供應每年平均只有約一萬個，僅及一九九七年前供應量的一半，部分年度更只有數千個單位，遠遠滿足不了需求。更何況，隨着內地經濟崛起，居民購買力快速增長，本港樓市多了一大批生力軍，哪怕內地富人中的極小部分來港置業，已足以令樓市掀起巨瀾。作為最自由、最開放的經濟體，香港不可能限制外地人置業，增加供應才是不二法門。
在去年十月發表的新一份施政報告中，港府曾鄭重其事地承諾增加土地供應，今後十年內，平均每年供應二萬個單位。問題在於，市場千變萬化，即使政府能提供足夠數量的土地，卻並不等於市場可提供同等數量的樓宇，因為發展商何時建樓以及何時推出樓盤，並非港府所能控制。事實上，業界預料未來數年一手私樓供應仍然偏緊，平均每年僅約一萬一千個，供求失衡的情況將進一步惡化。
儘管港府煞有介事推出置安心計劃協助夾心階層置業，可惜總共才提供五千個單位，無異於杯水車薪，何況最快也要四年後才可以推出首批單位，遠水難救近火。所以說，本港樓市失衡在於供應不足，供應不足則源於港府目光短淺，反應遲鈍，致使問題積重難返。
沒有安居，哪來樂業？樓市不僅是經濟問題，更是政治問題，是本港深層次矛盾之一，不容當局繼續敷衍了事。
調控樓市不能手軟
調控樓市不能手軟
2011年02月01日
由於樓價持續上升，比十一月政府推出特別印花稅時又高了一截，不少人包括地產界人士開始批評、嘲諷特區政府打擊炒樓的「重招」失效，並預期樓價新春進一步上升，很快會全線升破九七年時的「癲瘋」式顛峯價！
單從控制樓價而言，特區政府十一月推出的額外印花稅也許真的效果不彰。除了頭一星期令置業、投資者觀望，令樓價有輕微回調外，接着的幾個星期市場已不再把措施視為甚麼障礙，樓價也逐步穩住陣腳，並開始重拾升軌。但是，調控樓市、樓價從來不是簡單容易的事，拿樓價短期升跌評估措施成效是不合理及危險的做法。
樓市泡沫從來不容易察覺、不容易對付的。首先，形成泡沫的不但有專業炒家，也有業餘炒家及真正用家。專業炒家固然時刻準備出擊，擇肥而噬，盡快轉手圖利。但當樓市興旺，樓價持續上升時，便會有更多人加入炒家行列，希望在火紅的旺市中分一杯羮，賺一點快錢；用家包括新置業者及換樓人士眼見樓價不住上升，將會加快入市，以免越買越貴，更難負荷。這一環扣一環的購買力短期內不容易脫鈎，不容易消失。每次政府出招令樓價稍微下挫，業餘炒家及用家更可能踴躍入市，希望捕捉難得的機會賺一點快錢及執平貨。換言之，只要樓市的預期不變，只要樓價上升的預期不變，任何重招的效果都是短暫及輕微的，都不足以打破一環扣一環的買家。九四、九五年港英政府的打擊炒樓措施如是，這半年來特區政府的連串穩定樓市措施也一樣。
另一方面，外圍大環境對新興市場的樓市泡沫仍然起着推波助瀾的作用。自○八年金融海嘯後，各發達經濟體包括中國推出一次又一次救市行動，為市場注入數以萬億元計資金。這些新增的資金除了填補各金融機構的資金黑洞外，更努力四出尋找短期回報，四出找尋投資機會。新興市場特別是亞洲區新興經濟體受創較輕，復元較快，輕易成為游資搵快錢的對象。亞太區樓市包括內地、香港、新加坡、南韓之所以熱火朝天，升個不停，靠的就是這數以萬億的游資支撐。再加上美國聯儲局加碼印銀紙，推出第二輪量化寬鬆政策，游資熱錢數額更巨大，流入樓市的資金更多，樓價升勢怎麼停得了呢？
事實上不但特區政府的措施不管用，區內其他政府在調控樓市方面的成效也相當有限。內地提出調控樓市已有一年多，樓價依然高企不下。新加坡大幅收緊按揭政策，又像香港那樣徵收特別印花稅，但當地樓價同樣高處未算高，看不到回落迹象。連這些強權政府、這些習慣干預經濟的政府也未能馴服樓市泡沫這隻「怪獸」，期望特區政府的措施能對抗數以萬億元計的熱錢顯然不切實際。
從另一角度看，假若特區政府不出招，任由熱錢及炒家在樓市橫衝直撞，任由樓市發酵，本地樓市肯定更瘋狂，樓價肯定早已超越九七年的歷史高位，形成更大危機。而且，特別印花稅至少令市民在置業時更小心考慮本身的財力及需要，更小心考慮外圍經濟變動，以免因短期財政狀況運轉而要負擔額外稅款。在樓市陷入非理性亢奮、樓價行將超越九七高峯情況下，最重要的是提醒準買家、準業主入市的風險及高昂代價，讓他們早作準備，讓他們不會盲目入市高追！
2011年02月01日
由於樓價持續上升，比十一月政府推出特別印花稅時又高了一截，不少人包括地產界人士開始批評、嘲諷特區政府打擊炒樓的「重招」失效，並預期樓價新春進一步上升，很快會全線升破九七年時的「癲瘋」式顛峯價！
單從控制樓價而言，特區政府十一月推出的額外印花稅也許真的效果不彰。除了頭一星期令置業、投資者觀望，令樓價有輕微回調外，接着的幾個星期市場已不再把措施視為甚麼障礙，樓價也逐步穩住陣腳，並開始重拾升軌。但是，調控樓市、樓價從來不是簡單容易的事，拿樓價短期升跌評估措施成效是不合理及危險的做法。
樓市泡沫從來不容易察覺、不容易對付的。首先，形成泡沫的不但有專業炒家，也有業餘炒家及真正用家。專業炒家固然時刻準備出擊，擇肥而噬，盡快轉手圖利。但當樓市興旺，樓價持續上升時，便會有更多人加入炒家行列，希望在火紅的旺市中分一杯羮，賺一點快錢；用家包括新置業者及換樓人士眼見樓價不住上升，將會加快入市，以免越買越貴，更難負荷。這一環扣一環的購買力短期內不容易脫鈎，不容易消失。每次政府出招令樓價稍微下挫，業餘炒家及用家更可能踴躍入市，希望捕捉難得的機會賺一點快錢及執平貨。換言之，只要樓市的預期不變，只要樓價上升的預期不變，任何重招的效果都是短暫及輕微的，都不足以打破一環扣一環的買家。九四、九五年港英政府的打擊炒樓措施如是，這半年來特區政府的連串穩定樓市措施也一樣。
另一方面，外圍大環境對新興市場的樓市泡沫仍然起着推波助瀾的作用。自○八年金融海嘯後，各發達經濟體包括中國推出一次又一次救市行動，為市場注入數以萬億元計資金。這些新增的資金除了填補各金融機構的資金黑洞外，更努力四出尋找短期回報，四出找尋投資機會。新興市場特別是亞洲區新興經濟體受創較輕，復元較快，輕易成為游資搵快錢的對象。亞太區樓市包括內地、香港、新加坡、南韓之所以熱火朝天，升個不停，靠的就是這數以萬億的游資支撐。再加上美國聯儲局加碼印銀紙，推出第二輪量化寬鬆政策，游資熱錢數額更巨大，流入樓市的資金更多，樓價升勢怎麼停得了呢？
事實上不但特區政府的措施不管用，區內其他政府在調控樓市方面的成效也相當有限。內地提出調控樓市已有一年多，樓價依然高企不下。新加坡大幅收緊按揭政策，又像香港那樣徵收特別印花稅，但當地樓價同樣高處未算高，看不到回落迹象。連這些強權政府、這些習慣干預經濟的政府也未能馴服樓市泡沫這隻「怪獸」，期望特區政府的措施能對抗數以萬億元計的熱錢顯然不切實際。
從另一角度看，假若特區政府不出招，任由熱錢及炒家在樓市橫衝直撞，任由樓市發酵，本地樓市肯定更瘋狂，樓價肯定早已超越九七年的歷史高位，形成更大危機。而且，特別印花稅至少令市民在置業時更小心考慮本身的財力及需要，更小心考慮外圍經濟變動，以免因短期財政狀況運轉而要負擔額外稅款。在樓市陷入非理性亢奮、樓價行將超越九七高峯情況下，最重要的是提醒準買家、準業主入市的風險及高昂代價，讓他們早作準備，讓他們不會盲目入市高追！