我國多次樓市調控被指收效甚微 新政遭遇執行難
多次調控叫好不叫座
房產新政遭遇執行難
《中國經濟週刊》見習記者 劉德炳|北京報導
儘管時下秋意綿綿，但一直渴望買上房的張文元還是感受到了一絲暖意。
9月29日，國家多部門聯手推出了信貸、稅收、市場監管等多項房地產調控措施，如：暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低於30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等。
從具體措施和傾向性來看，張文元打心眼裡為這些政策叫好，但與此同時他也有個憂慮：近年來相關部門多次出臺措施以勒住“高房價”這匹脫韁的野馬，但收效甚微，甚至今年4月出臺的號稱史上最嚴厲的調控政策執行近半年來，全國房價依然以巋然不動的姿態繼續在高位運行。這一次，會不會也是這樣呢？
對此，多位專家認為，本輪調控政策很好，但下層執行不到位往往令政策的威力大打折扣，這是調控無力的重要原因。
多家開發商喊“狼來了”
這一步棋大大超出了許多業內人士的猜測。繼今年4月17日後，不到半年的時間，業內人士眼中的“二次調控”就靴子落地，這一時間點比不少業內人士預測的提前了至少半個月。
對此，國家有關部委表示，這是為了落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，鞏固房地產市場調控成果。
但鞏固的含義頗令市場各方有些費解。
事實上，在9月份，全國房地產市場如南京、上海等地地王頻出，北、上、廣、深等多個城市成交火熱，房價並未出現鬆動跡象。
“一般量在價先，成交量走低，房價才可能下降；反之，成交量的迅猛增長有可能引發房價進一步攀升，因此此時多部門出臺調控措施，對於打擊房價過快增長，其影響將是非常大的。”華業地產副總裁陳雲峰表示。
慢城別墅行銷總監曹鋒傑認為，在“4•17”調控之後，隨著各種政策的打壓，開發商的資金鏈普遍吃緊，不少房企甚至面臨倒閉的風險，政策效果初步顯現。但金九月的到來，成交量上升又讓開發商整體賺得盆滿缽滿。其實，4月出臺的史上最嚴厲的房產調控之所以未能讓房價下降，一個很重要的原因就是從2009年至今年4月，開發商在熱銷中積累了足夠多的資金，足以在一段時間內抗衡政策的風險。因此，如果二次調控是在10月份中下旬出臺，開發商又將迎來成交旺季，屆時開發商的資金量將更加充足，那本輪調控將遭遇到更大的阻力。
各大公司剛剛公佈的資料顯示，9月份龍頭房企萬科的銷售額和保利地產的認購額均歷史性地突破了100億元，而金地集團9月單月的銷售額甚至超過了上半年6個月的銷售額總和。
不過萬科北京公司行銷總監肖勁則表示，“9•29”調控政策是對“4•17”房產新政的深入落實，這體現了決策層堅決打擊房價過快上漲的決心，將對市場預期和成交量產生較大的打擊。據悉，北京萬科原定以15600元/平方米開盤的長陽半島項目，最終將定價下調至15100元/平方米。
儘管一位在SOHO建設領域有名的開發商公開喊狼來了，但各地的反應，卻漲跌不一。“十一”期間，對全國樓市具有風向標指示意義的北京、上海成交環比大幅下跌，而深圳卻環比大增。
從節後的市場來看，多地成交正小幅恢復，如北京正逐日攀升，其中10月11日，北京期房成交393套，期房住宅成交317套，二手房成交800套，二手住宅成交757套。
中國指數研究院的一位專家指出，結合庫存和市場需求而言，北京單日期房住宅成交達到300套就意味著北京成交比較活躍，不過他也指出，政策顯現效應尚待時日。
首付提高影響最大？
“從9月底出臺的政策來看，最有新意也最具政策效力的措施就是首套房首付不低於30%”，易居(北京)地產研究所副所長牟增斌表示，“這將極大地抑制需求，包括剛性需求和投資需求，而且這一政策最容易執行到位。”
記者就此向工、農、中、建四大國有商業銀行求證，中國農業銀行北京朝陽支行、中國工商銀行北京朝陽支行、中國銀行北京海澱支行、中國建設銀行北京海澱支行均表示，從9月底政策下達以來就開始執行首套房商貸首付不低於30%的政策。
不過在貸款利率上，各家銀行略有不同。中國農業銀行北京朝陽支行工作人員表示，對於首付30%的客戶，其利率可以享受基準利率的8折優惠。而中國工商銀行北京朝陽支行工作人員則表示，對於首付30%的客戶，其利率可以享受基準利率的8.5折優惠。
曹鋒傑認為，事實上，有些改善性需求或投資性需求仍可以享受首套房的政策，但首付提高到3成後，資金的杠杆作用就減小了，以前用一倍的資金可以撬動銀行4倍的資金量，現在則只能撬動銀行2倍的資金量，其收益明顯降低，同時風險增大了，因此能制約部分投資需求。
甚至有業內人士指出，在首付提高等政策的作用下，退房現象將會明顯增多。如9月初北京大興某樓盤一度出現了10多套退房，該樓盤負責人表示，4月份出臺的二套房首付提高後，部分買房人首付款不夠，因此只能退房。
不過中國銀行海澱支行的工作人員對此給予了否定，據其介紹，在調控中銀行一直堅持區別對待，在政策出臺之前的房貸是按之前的政策操作，“9•29”後按揭貸款首套房是按30%的政策執行。而退房就意味著首先必須簽約，即先要簽訂購房合同和貸款合同，已經簽訂的合同不會突然改變，因此退房與首付提高無關。
曹鋒傑指出，首付提高其實是意味著樓市預期的改變，直接地說，就是預計有更少的人買房了，而相配套的系列政策都能對市場預期起到一定的作用。
不過，牟增斌認為，“9•29”調控政策的出臺對樓市具有較大的抑制作用，但除了比較容易執行的信貸政策之外，其中很多政策過去也一直在強調，從以往的走勢來看，關鍵是下層在執行中走樣或者因各種原因未能執行，大大影響了調控效果。
三部門嚴申問責制確保執行力
牟增斌指出，“9•29”調控提出，加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，打擊囤地捂盤等，這些政策如果展開，有可能改變中國房地產行業的暴利模式。
不過據記者走訪，目前這一政策仍有待進一步實施，其中如北京、上海等地仍有許多樓盤房價比緊緊相鄰的周邊項目高出3萬元/平方米左右，但面對購房人的質疑時，這些樓盤總能從地段、產品等各方面做出解釋。
9月26日，國土部、住房和城鄉建設部聯合下發通知，企業違約開發土地、因自身原因閒置土地一年的，都將禁止競買土地資格。
9月30日，北京市有關部門發出通知，恢復北京啟夏房地產開發有限公司及其原股東盈科集團等土地市場交易資格。
事實上，就在今年3月11日，由於閒置土地，北京市國土局暫停了北京啟夏房地產開發有限公司的土地交易資格，並對其處以罰款。而現在僅僅不到半年的時間，北京啟夏房地產開發有限公司的拿地資格又再次啟動。
“同上述政策一樣，房產稅也將對房價過快上漲起到一定的抑制作用，”牟增斌表示，但要保證房地產市場持續健康發展，最關鍵的就在於執行。
不過，這一局面正在改觀。
財政部、國稅總局有關負責人日前表示，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復徵收房產稅，積累經驗後逐步擴大到全國。
另外，住房和城鄉建設部、國土資源部和監察部近日聯合發文要求，各地要立即研究制定貫徹落實新“國十條”實施細則。住建部、監察部等部門將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。
截至目前，據調查，深圳、上海、廈門、江蘇等省市正逐步出臺相關調控政策，多省市正密切跟進。
我國多次樓市調控被指收效甚微 新政遭遇執行難
評論員：廣州“限購令”治標不治本
評論員：廣州“限購令”治標不治本
在北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門等城市相繼出臺限制居民家庭新購商品住宅的新一輪樓市調控政策以後，穗版“限購令”終於也正式揭開了“紅蓋頭”。
該意見明確規定，廣州市市轄十區(不含從化、增城)執行限購政策，廣州戶籍和常住非戶籍家庭限新購一套房，非常住戶籍家庭禁止購房，未滿18歲人士限制單獨購房；公積金三套房貸全面叫停等。
對照此前北京、上海等地已經推出的“限購令”，可以看得出來，廣州這次調控政策的最大特點是“限外”，它乾脆俐落地剝奪了在羊城居住未滿一年的所謂“非常住戶籍”人士的買房資格。而由於近年來廣州樓市上的買家中非本市戶口比例實際上要超過本市戶口，因此有分析者估計，這一“限外”措施會讓市場需求驟將三成以上。
僅憑這點大概就可以說，它是迄今為止所有國內城市已出臺的“限購令”中最嚴厲的。當然，這也就為穗版“限購令”添加了更多的“臨時”意味。因為一個國際性的大都會，是不可能長久地不讓外人在本城購置房產的。
自北京、上海、深圳等地的“限購”推出以來，有關通過“限購”來調控房地產市場的政策，在市場經濟條件下的合法性、有效性及可能的後遺症等，均已引發了許多見仁見智，並且很可能是曠日持久的爭論。作為中國市場制度和市場秩序發育相對成熟的地區之一，廣州在全國主要商業中心城市中幾乎是最晚出臺這種限制交易自由、抬高交易成本的“新政”的，足見決策層的觀望心理和沉穩態度。
細數一下，從中央到地方，自2005年起已經歷了至少三輪針對房地產的政策調控。然而，客觀地說，它們大多是不成功的，所以也才有了今天這樣越調越高的房價。一個十分重要的原因就在於：這些調控政策的著力點基本上都放在了提高交易成本和抑制需求上。但是，經濟學理論告訴我們，抬高交易成本(如提高交易中的稅率等)通常能夠立竿見影地抑制交易的規模，但並不能對價格產生直接影響。在許多情況下，它實際上是助漲助跌的。而以行政手段抑制需求，或許在一段時間內對一種商品價格會起到壓制作用，但假如這種需求的市場動力並未真正削弱，那麼它遲早會更洶湧地反彈。這種政策不是減少需求，而只是推遲了需求的釋放而已。
就房地產這種“特殊商品”而論，可能如當政者所言，近年來樓價的迅速躥升確乎主要是投資和投機所致。然而，考慮到眼下中國國內可供投資的品種之匱乏、管道之不暢，反觀全社會投資需求之旺盛，僅靠堵顯然不是什麼好辦法。不管是所謂中產階級也好，權貴階層也好，總之社會上有那麼多錢急於尋找出口，而實際的出口又那麼擁塞，再多的道德鞭撻和行政彈壓恐怕都不能輕易地把房價降下來，遑論這些道德鞭撻和行政彈壓裡面本身就包含了許多半心半意的成分！就像那些一味看多的地產“先知”們動不動就如數家珍的居民動拆遷、改善住房條件和城市化大潮等等所謂的剛性需求，其實，投資和投機也是有剛性需求的。
事實上，自2008年全球金融危機爆發以來，國內興起的最新一輪樓市價格快速上漲，除了過去那些傳統因素，如憤世嫉俗的評論家們抨擊的地方政府的土地財政依賴症等，還有一個很大的特殊性，即流動性氾濫。說白了，本輪房價上揚，都是錢太多惹的！
在這期間，我們看到，除了低迷的股市外，其他幾乎所有可以“炒”的東西——— 從大蒜到綠豆、再到棉花，從石油到鐵礦石、再到黃金——— 價格都是一路高揚。股市之所以不振，關鍵還在於市場對未來經濟前景缺乏信心，對公司業績不看好(不過最近半個月來情勢已經發生重大改變)。然而，越是對經濟前景不看好，越是因錢多而產生強烈的通貨膨脹預期，這麼多的錢就越要投向能夠“保值增值”的實物類投資品，而以房地產為代表的不動產就是最好的選擇。
因此，眼下要使房地產調控真正起到實效，重要的還是以下兩點：一是要擴大有效供應，在這方面，大規模保障性住房的推出看來刻不容緩，雖然它們本身又會帶來另外一系列嚴重問題。二是要讓錢變得金貴起來，在這方面，最重要的還是貨幣政策和金融手段。只有貸款的成本增加了，讓手裡有房的投資人的資金鏈緊張起來，才有可能逼使他們將手中的房子拋售到市場上去。而只有大量的房子出售的局面形成，作為反映供求關係的信號的價格，才有可能下降或至少停止上漲。
如果投資者(無論是個人還是機構)繼續得以用異常低廉的成本從金融機構那里弄到錢，那麼他們就仍然有機會像以前幾輪調控時那樣繼續房子捂著不出手。畢竟，如我們先前已經提及的，“限購令”不是一項可以永久或長期執行下去的政策，所以一旦扛過這段時間，投資和投機資金就仍有可能捲土重來，並在下一波的樓市高燒中繼續獲利。
在北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門等城市相繼出臺限制居民家庭新購商品住宅的新一輪樓市調控政策以後，穗版“限購令”終於也正式揭開了“紅蓋頭”。
該意見明確規定，廣州市市轄十區(不含從化、增城)執行限購政策，廣州戶籍和常住非戶籍家庭限新購一套房，非常住戶籍家庭禁止購房，未滿18歲人士限制單獨購房；公積金三套房貸全面叫停等。
對照此前北京、上海等地已經推出的“限購令”，可以看得出來，廣州這次調控政策的最大特點是“限外”，它乾脆俐落地剝奪了在羊城居住未滿一年的所謂“非常住戶籍”人士的買房資格。而由於近年來廣州樓市上的買家中非本市戶口比例實際上要超過本市戶口，因此有分析者估計，這一“限外”措施會讓市場需求驟將三成以上。
僅憑這點大概就可以說，它是迄今為止所有國內城市已出臺的“限購令”中最嚴厲的。當然，這也就為穗版“限購令”添加了更多的“臨時”意味。因為一個國際性的大都會，是不可能長久地不讓外人在本城購置房產的。
自北京、上海、深圳等地的“限購”推出以來，有關通過“限購”來調控房地產市場的政策，在市場經濟條件下的合法性、有效性及可能的後遺症等，均已引發了許多見仁見智，並且很可能是曠日持久的爭論。作為中國市場制度和市場秩序發育相對成熟的地區之一，廣州在全國主要商業中心城市中幾乎是最晚出臺這種限制交易自由、抬高交易成本的“新政”的，足見決策層的觀望心理和沉穩態度。
細數一下，從中央到地方，自2005年起已經歷了至少三輪針對房地產的政策調控。然而，客觀地說，它們大多是不成功的，所以也才有了今天這樣越調越高的房價。一個十分重要的原因就在於：這些調控政策的著力點基本上都放在了提高交易成本和抑制需求上。但是，經濟學理論告訴我們，抬高交易成本(如提高交易中的稅率等)通常能夠立竿見影地抑制交易的規模，但並不能對價格產生直接影響。在許多情況下，它實際上是助漲助跌的。而以行政手段抑制需求，或許在一段時間內對一種商品價格會起到壓制作用，但假如這種需求的市場動力並未真正削弱，那麼它遲早會更洶湧地反彈。這種政策不是減少需求，而只是推遲了需求的釋放而已。
就房地產這種“特殊商品”而論，可能如當政者所言，近年來樓價的迅速躥升確乎主要是投資和投機所致。然而，考慮到眼下中國國內可供投資的品種之匱乏、管道之不暢，反觀全社會投資需求之旺盛，僅靠堵顯然不是什麼好辦法。不管是所謂中產階級也好，權貴階層也好，總之社會上有那麼多錢急於尋找出口，而實際的出口又那麼擁塞，再多的道德鞭撻和行政彈壓恐怕都不能輕易地把房價降下來，遑論這些道德鞭撻和行政彈壓裡面本身就包含了許多半心半意的成分！就像那些一味看多的地產“先知”們動不動就如數家珍的居民動拆遷、改善住房條件和城市化大潮等等所謂的剛性需求，其實，投資和投機也是有剛性需求的。
事實上，自2008年全球金融危機爆發以來，國內興起的最新一輪樓市價格快速上漲，除了過去那些傳統因素，如憤世嫉俗的評論家們抨擊的地方政府的土地財政依賴症等，還有一個很大的特殊性，即流動性氾濫。說白了，本輪房價上揚，都是錢太多惹的！
在這期間，我們看到，除了低迷的股市外，其他幾乎所有可以“炒”的東西——— 從大蒜到綠豆、再到棉花，從石油到鐵礦石、再到黃金——— 價格都是一路高揚。股市之所以不振，關鍵還在於市場對未來經濟前景缺乏信心，對公司業績不看好(不過最近半個月來情勢已經發生重大改變)。然而，越是對經濟前景不看好，越是因錢多而產生強烈的通貨膨脹預期，這麼多的錢就越要投向能夠“保值增值”的實物類投資品，而以房地產為代表的不動產就是最好的選擇。
因此，眼下要使房地產調控真正起到實效，重要的還是以下兩點：一是要擴大有效供應，在這方面，大規模保障性住房的推出看來刻不容緩，雖然它們本身又會帶來另外一系列嚴重問題。二是要讓錢變得金貴起來，在這方面，最重要的還是貨幣政策和金融手段。只有貸款的成本增加了，讓手裡有房的投資人的資金鏈緊張起來，才有可能逼使他們將手中的房子拋售到市場上去。而只有大量的房子出售的局面形成，作為反映供求關係的信號的價格，才有可能下降或至少停止上漲。
如果投資者(無論是個人還是機構)繼續得以用異常低廉的成本從金融機構那里弄到錢，那麼他們就仍然有機會像以前幾輪調控時那樣繼續房子捂著不出手。畢竟，如我們先前已經提及的，“限購令”不是一項可以永久或長期執行下去的政策，所以一旦扛過這段時間，投資和投機資金就仍有可能捲土重來，並在下一波的樓市高燒中繼續獲利。
一個房地產商真實告白:老百姓為什麼買不起房子
一個房地產商真實告白:老百姓為什麼買不起房子!
2010-10-25 14:11:50
在下從99年接觸房地產業，一直幹到今天，這行讓我歡喜讓我優，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終於拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。
我大學畢業就幹了房地產，在一家業內TOP10的公司，，一步步從售樓先生幹到今天的地區副總，十年後，終於感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終於可以說了。
你們以為一定要財大氣粗才能做開發商?你們錯了，開發商大部分一開始都是空手套白狼，關係比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關係夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。
你以為開發商都是自掏腰包?你們又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發商沒掏幾個錢!
你覺得蓋好房子，開發商該賣房了吧，這次還是錯了，開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子都給內部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是“賣掉了”，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。
你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來?開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。
如果你們問銀行就這麼傻?我要告訴你，銀行就是這麼傻，開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這麼轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。
你們如果覺得政府是真心希望控制房價的，你們怎麼老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手裡沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎?幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎?幾百萬一畝哦!對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎?
好啊，中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，於是新政策出臺了，土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場，大家驚呼，中央要控制土地了。
你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎麼每次都錯呢!現在要拿地不光靠關係了，只能是競拍，這樣很多小開發商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裡，變相土地兼併啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價?競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊!地價就這麼高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什麼價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有!
老大哥們拿了地，那怎麼辦，只能蓋房子賣掉，賣什麼價?不可能低於低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手裡收的。是的，事實就是這麼殘酷，國家從老百姓手裡收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。
這就是房地產界的迴圈，政府，土地，銀行，一次次的迴圈，生生不息，於是房價也就滾雪球一般。
其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發商跟槍斃一批銀行行長雙規一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心裡清楚。
我幹了10年房地產，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了。
相信我，雖然我改變了國籍，但是沒有改變我的心，我每天都會告訴我的孩子，我們是中華民族，我們的祖國美麗富饒，我們的人民勤勞勇敢。。。孩子長大了如果問我為什麼要離開美麗的祖國，我會告訴他，爸爸只想讓你和媽媽生活得好一點。
2010-10-25 14:11:50
在下從99年接觸房地產業，一直幹到今天，這行讓我歡喜讓我優，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終於拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。
我大學畢業就幹了房地產，在一家業內TOP10的公司，，一步步從售樓先生幹到今天的地區副總，十年後，終於感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終於可以說了。
你們以為一定要財大氣粗才能做開發商?你們錯了，開發商大部分一開始都是空手套白狼，關係比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關係夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。
你以為開發商都是自掏腰包?你們又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發商沒掏幾個錢!
你覺得蓋好房子，開發商該賣房了吧，這次還是錯了，開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子都給內部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是“賣掉了”，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。
你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來?開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。
如果你們問銀行就這麼傻?我要告訴你，銀行就是這麼傻，開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這麼轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。
你們如果覺得政府是真心希望控制房價的，你們怎麼老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手裡沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎?幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎?幾百萬一畝哦!對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎?
好啊，中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，於是新政策出臺了，土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場，大家驚呼，中央要控制土地了。
你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎麼每次都錯呢!現在要拿地不光靠關係了，只能是競拍，這樣很多小開發商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裡，變相土地兼併啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價?競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊!地價就這麼高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什麼價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有!
老大哥們拿了地，那怎麼辦，只能蓋房子賣掉，賣什麼價?不可能低於低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手裡收的。是的，事實就是這麼殘酷，國家從老百姓手裡收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。
這就是房地產界的迴圈，政府，土地，銀行，一次次的迴圈，生生不息，於是房價也就滾雪球一般。
其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發商跟槍斃一批銀行行長雙規一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心裡清楚。
我幹了10年房地產，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了。
相信我，雖然我改變了國籍，但是沒有改變我的心，我每天都會告訴我的孩子，我們是中華民族，我們的祖國美麗富饒，我們的人民勤勞勇敢。。。孩子長大了如果問我為什麼要離開美麗的祖國，我會告訴他，爸爸只想讓你和媽媽生活得好一點。
現在才是房地產變天之時，因為中國經濟再也不想裸泳了
發表於：2010-10-31 21:47:47
作者:孤獨的特戰勇士
現在才是房地產變天之時，因為中國經濟再也不想裸泳了！
中國房地產的好日子，源自於10年前，中國政府從上自下的GDP情結，一個想把生產總值急切壯大的情結。而房地產的助推GDP功能得天獨厚，甚至異常強大。因為在炒作的泡沫裡，沒有任何一個產業的普通消費產品、大宗商品，有房地產產品的單位價值高！以平方米計算的單價可以到5萬元、10萬元、20萬元，那麼平方公里計算的總量，真是可以“此一城買彼一國”。同時，全國大部分的地方財政成為以圈地賣地為主導的土地財政。
然而這是虛高，產品本身沒有質的變化，也沒有另外的附加值，地皮還是那個地皮，房子還是那個框架，但是，地方政府、銀行與開發商勾結成利益集團，掌控了房地產市場，一炒作、一壟斷，坐地青雲，土地財政輕飄飄地生財，GDP騰雲直上。
誠然，符合價值規律、以正常價值為軸心地適當地增值，是很尋常合理的經濟現象。但是，在中國這麼一個貧困人口尚以億計的發展中國家，一邊是囤積的土地、巨量的住房空置率，一邊是房價居然創造居民“房收比”的世界記錄，不是虛高的泡沫是什麼？！
而這個房地產泡沫下的GDP無疑也是虛的，是數字意義的GDP，是統計意義的GDP，是面子工程的GDP。
今天的全球發達國家，聰慧的民族都懂得“實質重於形式”，都懂得什麼是對一個國家和民族至關重要的東西，那就是核心競爭力！也就是涵蓋高新技術產業、自主智慧財產權、核心研發技術、國民收入和民眾富裕程度、民族團結、國家凝聚力內容的綜合衡量。
如果還僅僅陶醉于一個數字意義、不顧GDP內涵品質的政府，是天真的庸碌的政府。所以，當今年的某個已經過去的時點，中國龐大而浮腫的簡單GDP一躍而超日本，成為全球第二的時候，整個世界都很平靜，連我們自己的政府也波瀾不驚，因為實在沒有太多可以炫耀的東西。因為，所有的經濟行家都知道我們的GDP的主打內容是什麼，誰都知道2009年我們的GDP保8，增量的80%竟然來自於房地產的鋼筋水泥，來自於房價和地價拉動貢獻。
於是，在當今中國有一個很有趣的現象，誰都知道房地產對中國經濟，主要是對GDP的重大影響，但是，嚴肅而正式的政府工作報告裡、冠冕堂皇的產業規劃裡、國務院經濟專題會議裡，基本不談房地產，或者儘量少談、甚至根本就回避房地產的發展問題，因為羞于談及。羞于談及這麼一個低技術含量、高泡沫比重、高暴利炒作的玩意竟然佔據中國經濟GDP增長極高比重的汗顏現象！
但光感覺到羞是不夠的，得有行動改變。於是，自從2009年末的中央經濟工作會議定下“大力調整經濟產業結構、轉變經濟增長方式”的基調後，開始了對房地產日趨從緊的宏觀調控。從國十條、到土地問責、到限購令、到加息、到房產稅籌備試點，自不多說。
雖然——豬堅強一般的開發商，豈是等閒之輩，多年的暴利盛宴早已經積攢下豐厚的財力實力，多年的暗箱和腐敗操作早已經在各地有著龐大的政府關係網絡，過去的對抗中央調控使之成為辦特瑞費的空調之經驗和勝利信心，都支撐著豬堅強們繼續死扛房價、繼續頂風炒作；
於是——在房價的豬堅強和成交量的反彈中，很多的民眾一面氣憤又一面無奈就範，繼續向喝血的掠民盛宴供奉著祖輩的積蓄；
但是——我要說，且慢，在這個2010年第四季度，房地產好戲要到頭了，因為國家經濟政策的大環境已經改變了。因為中國中央政府已經痛下決心，不再讓中國經濟的馬車呈現投資單一拉動、內需消費跛腳的畸形！
大家看出今年房地產調控和以前的歷次最大的不同點嗎？
最大的不同點就是：政策的持續性、連貫性和後續措施的層層加碼。
過去的調控是一陣子，幾條措施轟轟烈烈地出臺後，就沒了下文，根本沒有執行力和連貫性，一紙空文隨時間自行作廢。地方政府和開發商與中央的調控完全成了《黔之驢》活生生的演繹。——“虎（開發商和地方政府）見之（調控政策），龐然大物也，以為神，蔽林間窺之。稍出近之，憖憖然，莫相知。他日，驢一鳴，虎大駭，以為且噬已也，甚恐。然往來視之，覺無異能者；益習其聲，又近出前後，益狎，蕩倚沖冒。 ”本來至少是“驢不勝怒，蹄之“，但是，實際沒有誰怒，更沒有誰“蹄之”， 虎因喜，計之曰，“技止此耳！”
今年2010卻完全不同了，今年的調控是持久戰，中央政府的決心很明確。從中央媒體宣傳到調控措施出臺，一直是保持連貫性、並逐步加碼。年初的國十條出臺，開發商稍微觀望一陣後就不當回事了，大膽拿地、死扛房價，還頂風推漲，並製造量價新高。國務院有關部門開始土地問責，加快房產稅研究。在8、9月份的房市反彈後，立即出臺限購令、增加首付和加息的組合拳。各地樓市迅速的清冷，使得開發商金九銀十的美夢成為泡影。我可以肯定地說：只要開發商頑抗，繼續做泡沫，後續的包括房產稅（迄今為止，最有效打擊囤積存量房投機的手段）等等更加嚴厲的調控措施會接踵而至。
現在的大城市房地產成交量在直線下降，而且很難再起來了。因為泡沫愈大，金融愈危，民怨愈盛，中央政府終於清醒地認識到：房地產的泡沫只造就了開發商的暴富、讓一些腐敗的地方政府官員墮落，綁架國家金融、擠壓科技產業空間，嚴重削弱民眾消費能力。
——看看房地產泡沫的猙獰和全國民眾對房地產的怨恨和控訴，中央政府的調控絲毫不會放鬆，只會越來越嚴厲。
——看看十二五規劃裡，沒有了對GDP曾經的頂禮膜拜的字句，而房地產曾經的所謂支柱產業地位已經蕩然無存，成為棄婦。
——看看現在投機客在慢慢離場，開發商的炒作和假按揭手法日益被民眾識破，中央政府三令五申的問責壓力下，地方政府對待房地產的熱度有所收斂，也不敢象過去那樣明目張膽地與開發商沆瀣一氣了。
這種變化完全不同以往，是空前的。那個無恥的中國房地產業協會還是比較敏感的，所以早在8月份的海南博鼇的會議上，中房協透露多次“上書”國務院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。為什麼要上書和建議，因為中房協瞭解開發商的心思和底細，知道當時的博弈威脅並不大，但是憂慮的是後續中央政府的博弈力量繼續加碼。結果，的確出現了中房協不願意看到的調控繼續深入、逐漸加碼的局面。
喝血的暴利盛宴，是不可能一直維繫的。我完全贊同《中國房地產多頭集團開始瓦解》一文所說：有經驗的投資者都知道，當一個市場全部都轉變為多頭的時候，市場實際上已經處於高度危險之中，換言之，市場反轉的時候可能越來越近……中國房地產市場的購買力正在被迅速耗盡。當很多被認為不該買房的人都在買房的時候，難道不是一個牛市接近終點的有力證據嗎？這就正如當菜場的賣菜老太太、馬路的清潔工都在炒買股票一樣，將被熟練的投資者視為市場噩耗。
這說的是市場規律，而我還想加一條重磅的，就是今天的中央政府已然清醒，中國經濟再也不想只抱著一堆水泥鋼筋在GDP數字的渾水裡裸泳了！中國要的是有品質、有內涵的發展，要的是有份量的增長。中國經濟必須在消除泡沫的陣痛中調整，唯有如此，才能步入增強國家核心競爭力、發展民生正軌。
房地產獨大，囂張地逼迫中國經濟裸泳的一頁，終將被翻過去！
作者:孤獨的特戰勇士
現在才是房地產變天之時，因為中國經濟再也不想裸泳了！
中國房地產的好日子，源自於10年前，中國政府從上自下的GDP情結，一個想把生產總值急切壯大的情結。而房地產的助推GDP功能得天獨厚，甚至異常強大。因為在炒作的泡沫裡，沒有任何一個產業的普通消費產品、大宗商品，有房地產產品的單位價值高！以平方米計算的單價可以到5萬元、10萬元、20萬元，那麼平方公里計算的總量，真是可以“此一城買彼一國”。同時，全國大部分的地方財政成為以圈地賣地為主導的土地財政。
然而這是虛高，產品本身沒有質的變化，也沒有另外的附加值，地皮還是那個地皮，房子還是那個框架，但是，地方政府、銀行與開發商勾結成利益集團，掌控了房地產市場，一炒作、一壟斷，坐地青雲，土地財政輕飄飄地生財，GDP騰雲直上。
誠然，符合價值規律、以正常價值為軸心地適當地增值，是很尋常合理的經濟現象。但是，在中國這麼一個貧困人口尚以億計的發展中國家，一邊是囤積的土地、巨量的住房空置率，一邊是房價居然創造居民“房收比”的世界記錄，不是虛高的泡沫是什麼？！
而這個房地產泡沫下的GDP無疑也是虛的，是數字意義的GDP，是統計意義的GDP，是面子工程的GDP。
今天的全球發達國家，聰慧的民族都懂得“實質重於形式”，都懂得什麼是對一個國家和民族至關重要的東西，那就是核心競爭力！也就是涵蓋高新技術產業、自主智慧財產權、核心研發技術、國民收入和民眾富裕程度、民族團結、國家凝聚力內容的綜合衡量。
如果還僅僅陶醉于一個數字意義、不顧GDP內涵品質的政府，是天真的庸碌的政府。所以，當今年的某個已經過去的時點，中國龐大而浮腫的簡單GDP一躍而超日本，成為全球第二的時候，整個世界都很平靜，連我們自己的政府也波瀾不驚，因為實在沒有太多可以炫耀的東西。因為，所有的經濟行家都知道我們的GDP的主打內容是什麼，誰都知道2009年我們的GDP保8，增量的80%竟然來自於房地產的鋼筋水泥，來自於房價和地價拉動貢獻。
於是，在當今中國有一個很有趣的現象，誰都知道房地產對中國經濟，主要是對GDP的重大影響，但是，嚴肅而正式的政府工作報告裡、冠冕堂皇的產業規劃裡、國務院經濟專題會議裡，基本不談房地產，或者儘量少談、甚至根本就回避房地產的發展問題，因為羞于談及。羞于談及這麼一個低技術含量、高泡沫比重、高暴利炒作的玩意竟然佔據中國經濟GDP增長極高比重的汗顏現象！
但光感覺到羞是不夠的，得有行動改變。於是，自從2009年末的中央經濟工作會議定下“大力調整經濟產業結構、轉變經濟增長方式”的基調後，開始了對房地產日趨從緊的宏觀調控。從國十條、到土地問責、到限購令、到加息、到房產稅籌備試點，自不多說。
雖然——豬堅強一般的開發商，豈是等閒之輩，多年的暴利盛宴早已經積攢下豐厚的財力實力，多年的暗箱和腐敗操作早已經在各地有著龐大的政府關係網絡，過去的對抗中央調控使之成為辦特瑞費的空調之經驗和勝利信心，都支撐著豬堅強們繼續死扛房價、繼續頂風炒作；
於是——在房價的豬堅強和成交量的反彈中，很多的民眾一面氣憤又一面無奈就範，繼續向喝血的掠民盛宴供奉著祖輩的積蓄；
但是——我要說，且慢，在這個2010年第四季度，房地產好戲要到頭了，因為國家經濟政策的大環境已經改變了。因為中國中央政府已經痛下決心，不再讓中國經濟的馬車呈現投資單一拉動、內需消費跛腳的畸形！
大家看出今年房地產調控和以前的歷次最大的不同點嗎？
最大的不同點就是：政策的持續性、連貫性和後續措施的層層加碼。
過去的調控是一陣子，幾條措施轟轟烈烈地出臺後，就沒了下文，根本沒有執行力和連貫性，一紙空文隨時間自行作廢。地方政府和開發商與中央的調控完全成了《黔之驢》活生生的演繹。——“虎（開發商和地方政府）見之（調控政策），龐然大物也，以為神，蔽林間窺之。稍出近之，憖憖然，莫相知。他日，驢一鳴，虎大駭，以為且噬已也，甚恐。然往來視之，覺無異能者；益習其聲，又近出前後，益狎，蕩倚沖冒。 ”本來至少是“驢不勝怒，蹄之“，但是，實際沒有誰怒，更沒有誰“蹄之”， 虎因喜，計之曰，“技止此耳！”
今年2010卻完全不同了，今年的調控是持久戰，中央政府的決心很明確。從中央媒體宣傳到調控措施出臺，一直是保持連貫性、並逐步加碼。年初的國十條出臺，開發商稍微觀望一陣後就不當回事了，大膽拿地、死扛房價，還頂風推漲，並製造量價新高。國務院有關部門開始土地問責，加快房產稅研究。在8、9月份的房市反彈後，立即出臺限購令、增加首付和加息的組合拳。各地樓市迅速的清冷，使得開發商金九銀十的美夢成為泡影。我可以肯定地說：只要開發商頑抗，繼續做泡沫，後續的包括房產稅（迄今為止，最有效打擊囤積存量房投機的手段）等等更加嚴厲的調控措施會接踵而至。
現在的大城市房地產成交量在直線下降，而且很難再起來了。因為泡沫愈大，金融愈危，民怨愈盛，中央政府終於清醒地認識到：房地產的泡沫只造就了開發商的暴富、讓一些腐敗的地方政府官員墮落，綁架國家金融、擠壓科技產業空間，嚴重削弱民眾消費能力。
——看看房地產泡沫的猙獰和全國民眾對房地產的怨恨和控訴，中央政府的調控絲毫不會放鬆，只會越來越嚴厲。
——看看十二五規劃裡，沒有了對GDP曾經的頂禮膜拜的字句，而房地產曾經的所謂支柱產業地位已經蕩然無存，成為棄婦。
——看看現在投機客在慢慢離場，開發商的炒作和假按揭手法日益被民眾識破，中央政府三令五申的問責壓力下，地方政府對待房地產的熱度有所收斂，也不敢象過去那樣明目張膽地與開發商沆瀣一氣了。
這種變化完全不同以往，是空前的。那個無恥的中國房地產業協會還是比較敏感的，所以早在8月份的海南博鼇的會議上，中房協透露多次“上書”國務院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。為什麼要上書和建議，因為中房協瞭解開發商的心思和底細，知道當時的博弈威脅並不大，但是憂慮的是後續中央政府的博弈力量繼續加碼。結果，的確出現了中房協不願意看到的調控繼續深入、逐漸加碼的局面。
喝血的暴利盛宴，是不可能一直維繫的。我完全贊同《中國房地產多頭集團開始瓦解》一文所說：有經驗的投資者都知道，當一個市場全部都轉變為多頭的時候，市場實際上已經處於高度危險之中，換言之，市場反轉的時候可能越來越近……中國房地產市場的購買力正在被迅速耗盡。當很多被認為不該買房的人都在買房的時候，難道不是一個牛市接近終點的有力證據嗎？這就正如當菜場的賣菜老太太、馬路的清潔工都在炒買股票一樣，將被熟練的投資者視為市場噩耗。
這說的是市場規律，而我還想加一條重磅的，就是今天的中央政府已然清醒，中國經濟再也不想只抱著一堆水泥鋼筋在GDP數字的渾水裡裸泳了！中國要的是有品質、有內涵的發展，要的是有份量的增長。中國經濟必須在消除泡沫的陣痛中調整，唯有如此，才能步入增強國家核心競爭力、發展民生正軌。
房地產獨大，囂張地逼迫中國經濟裸泳的一頁，終將被翻過去！
温家宝：内地房价控制确实很难
温家宝：内地房价控制确实很难
14日，温家宝在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。 ”
14日，温家宝在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。 ”
央行：75%存戶指樓價高難接受
央行：75%存戶指樓價高難接受
不僅社科院的《社會藍皮書》反映民眾對物價及樓價高企抱怨，就連中國人民銀行（央行）所做的調查也顯示，近3/4銀行存戶認為物價之高已令人難以接受，對物價滿意度更是央行自有調查以來（1999年）以來最低，僅13.8%；同時，也有3/4存戶認為現時樓價過高，亦是有調查以來最高。
13.8%存戶滿意物價 11年新低
這個在今年第4季度的調查，是央行在全國50個城市為2萬名存戶進行的問卷調查，結果顯示，只有13.8%被訪者對現時物價感滿意，為11年新低，有高達73.9%的存戶認為物價高，較上季增加15.6個百分點；而81.7%的存戶預期未來物價將進一步加劇，較上季提高8.5個百分點。
同樣受關注的樓價問題上，75.5%存戶指現時樓價水平高得難以接受，也是央行自有調查以來最高，43.3%存戶預期未來樓價會繼續上漲，比上季上升6.8個百分點。
不僅社科院的《社會藍皮書》反映民眾對物價及樓價高企抱怨，就連中國人民銀行（央行）所做的調查也顯示，近3/4銀行存戶認為物價之高已令人難以接受，對物價滿意度更是央行自有調查以來（1999年）以來最低，僅13.8%；同時，也有3/4存戶認為現時樓價過高，亦是有調查以來最高。
13.8%存戶滿意物價 11年新低
這個在今年第4季度的調查，是央行在全國50個城市為2萬名存戶進行的問卷調查，結果顯示，只有13.8%被訪者對現時物價感滿意，為11年新低，有高達73.9%的存戶認為物價高，較上季增加15.6個百分點；而81.7%的存戶預期未來物價將進一步加劇，較上季提高8.5個百分點。
同樣受關注的樓價問題上，75.5%存戶指現時樓價水平高得難以接受，也是央行自有調查以來最高，43.3%存戶預期未來樓價會繼續上漲，比上季上升6.8個百分點。
第三次調控是否會到來，成為業內關注的一個焦點問題
第三次調控是否會到來，成為業內關注的一個焦點問題。
北京房價若再漲，政府有可能會加碼調控。這是12月14日，北京市住建委有關人士的公開表態。11月，北京樓市與全國一樣量價齊升，而且同 比漲幅高於全國平均水準1.5個百分點，達到9.1%。據有關報導，北京市住建委新聞發言人表示，政府調控房地產市場的決心絕不動搖，如果房價出現較大波 動，金融、信貸、稅收等調控手段將有可能“加碼”。
在11月樓市繼續升溫的背景下，第三次調控是否會到來？這成為業內關注的一個焦點問題。
爭議 第三輪調控跡象是否顯現
若是樓市走熱，或市場表現與政府調控精神背道而馳，極有可能迎來新的調控措施的出臺。
“目前這種可能更加明顯。”財經評論人葉檀表示，在10月全國70個大中城市房價同比、環比均出現上漲後，市場已經表現出第三次調控的必 要。在11月數字顯示出全國量價齊升後，這種可能就更加明顯了。11月的資料表明，土地財政沒有被抑制，房地產對未來看漲的預期沒有被抑制，保障房平衡市 場的預期還沒有建立，保障房的分配機制還有待完善。加上通脹預期強烈，市場上重新產生對房地產的“甜蜜記憶”。如果現在不調控，明年房地產市場將非常可 怕。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也持市場走熱容易招致調控的觀點。楊紅旭表示，10月，全國70個大中城市房價環比漲幅剛較9月有所回落，但11月漲幅又見增加。“市場表現與政府調控精神背道而馳，極有可能招致新的調控措施的出臺。”
對於第三次調控的提法，亞豪機構市場總監郭毅更傾向於“調控已成常態”的觀點：通過金融、土地、稅費、市場監管、保障性住房等多個維度對樓市的局部調整已經形成合力，目前需要解決的問題是督促各項已出臺政策的落實。
郭毅認為，目前樓市成交量和成交價格雖然仍然處於上升通道，但應客觀的看待這個問題，成交量的增加是在國內通貨膨脹、投資管道匱乏、城市化 水準提高的背景下，使房地產承擔了過多的投資需求，而成交價格儘管仍在上漲，但是上漲的幅度已經明顯降低，這已經實現了“抑制房價過快上漲”的政策初衷。
當然，也有一些業內人士認為第三輪調控不一定會到來。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌就表示，現在看不出來第三次調控的跡象。顧雲昌認 為，馬上就2011年了，目前仍處在政策觀察期。首先房地產本身的政策，國十條和“9•29”調控中首付比例的提高、利率的提升，都是起到調控作用的。另 外，宏觀經濟政策比如穩健的貨幣政策，也會影響房地產。第二，調控不僅是價格的調控，另外還需要加大保障房力度，保障房的完成恐怕比房價的調控更具有現實 意義。
手段 房產稅，第三輪調控利器？
政策是綜合發力的，如既增加購房成本、又抑制消費，同時擠壓開發商資金鏈等。
“第三輪調控最容易選擇稅收和保障房作為突破口。”說到第三輪調控可能出現的政策措施，葉檀這樣表示，但由於保障房預期不明顯，房產稅試點 更被看重。房產稅關鍵在於增加投資者的持有成本，改變投資者對未來的收益預期，一旦未來投資收益無法趕上房價、房貸、稅費等重置成本，投資者不得不拋售物 業。而從另一方面看，徵收房產稅，能夠把資金實力不足的投資者驅趕出房地產市場。
楊紅旭也認為，在新的調控措施中，最有可能的就是房產稅在個別城市試點。
葉檀表示，還有一點就是要縮短杠杆，就是要把存在于居民和企業手裡氾濫的資金收回去。
而包括葉檀和郭毅在內的業內人士同時還表示，政策是綜合發力的，如既增加購房成本、又抑制消費，同時擠壓開發商資金鏈等。葉檀表示，投資過 熱的問題應由稅收與貸款成本解決，“徵收房產稅、給房地產市場單獨加息是最好的選擇。”與此同時，需要找到多項政策的平衡點，包括房產稅、預售金監管、土 地增值稅等多項政策。還要避免房產稅率過低或徵收範圍不一導致的轉嫁成本等問題。一些試點城市傳出不對存量房徵稅，反而導致了商品房交易大增。
北京房價若再漲，政府有可能會加碼調控。這是12月14日，北京市住建委有關人士的公開表態。11月，北京樓市與全國一樣量價齊升，而且同 比漲幅高於全國平均水準1.5個百分點，達到9.1%。據有關報導，北京市住建委新聞發言人表示，政府調控房地產市場的決心絕不動搖，如果房價出現較大波 動，金融、信貸、稅收等調控手段將有可能“加碼”。
在11月樓市繼續升溫的背景下，第三次調控是否會到來？這成為業內關注的一個焦點問題。
爭議 第三輪調控跡象是否顯現
若是樓市走熱，或市場表現與政府調控精神背道而馳，極有可能迎來新的調控措施的出臺。
“目前這種可能更加明顯。”財經評論人葉檀表示，在10月全國70個大中城市房價同比、環比均出現上漲後，市場已經表現出第三次調控的必 要。在11月數字顯示出全國量價齊升後，這種可能就更加明顯了。11月的資料表明，土地財政沒有被抑制，房地產對未來看漲的預期沒有被抑制，保障房平衡市 場的預期還沒有建立，保障房的分配機制還有待完善。加上通脹預期強烈，市場上重新產生對房地產的“甜蜜記憶”。如果現在不調控，明年房地產市場將非常可 怕。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也持市場走熱容易招致調控的觀點。楊紅旭表示，10月，全國70個大中城市房價環比漲幅剛較9月有所回落，但11月漲幅又見增加。“市場表現與政府調控精神背道而馳，極有可能招致新的調控措施的出臺。”
對於第三次調控的提法，亞豪機構市場總監郭毅更傾向於“調控已成常態”的觀點：通過金融、土地、稅費、市場監管、保障性住房等多個維度對樓市的局部調整已經形成合力，目前需要解決的問題是督促各項已出臺政策的落實。
郭毅認為，目前樓市成交量和成交價格雖然仍然處於上升通道，但應客觀的看待這個問題，成交量的增加是在國內通貨膨脹、投資管道匱乏、城市化 水準提高的背景下，使房地產承擔了過多的投資需求，而成交價格儘管仍在上漲，但是上漲的幅度已經明顯降低，這已經實現了“抑制房價過快上漲”的政策初衷。
當然，也有一些業內人士認為第三輪調控不一定會到來。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌就表示，現在看不出來第三次調控的跡象。顧雲昌認 為，馬上就2011年了，目前仍處在政策觀察期。首先房地產本身的政策，國十條和“9•29”調控中首付比例的提高、利率的提升，都是起到調控作用的。另 外，宏觀經濟政策比如穩健的貨幣政策，也會影響房地產。第二，調控不僅是價格的調控，另外還需要加大保障房力度，保障房的完成恐怕比房價的調控更具有現實 意義。
手段 房產稅，第三輪調控利器？
政策是綜合發力的，如既增加購房成本、又抑制消費，同時擠壓開發商資金鏈等。
“第三輪調控最容易選擇稅收和保障房作為突破口。”說到第三輪調控可能出現的政策措施，葉檀這樣表示，但由於保障房預期不明顯，房產稅試點 更被看重。房產稅關鍵在於增加投資者的持有成本，改變投資者對未來的收益預期，一旦未來投資收益無法趕上房價、房貸、稅費等重置成本，投資者不得不拋售物 業。而從另一方面看，徵收房產稅，能夠把資金實力不足的投資者驅趕出房地產市場。
楊紅旭也認為，在新的調控措施中，最有可能的就是房產稅在個別城市試點。
葉檀表示，還有一點就是要縮短杠杆，就是要把存在于居民和企業手裡氾濫的資金收回去。
而包括葉檀和郭毅在內的業內人士同時還表示，政策是綜合發力的，如既增加購房成本、又抑制消費，同時擠壓開發商資金鏈等。葉檀表示，投資過 熱的問題應由稅收與貸款成本解決，“徵收房產稅、給房地產市場單獨加息是最好的選擇。”與此同時，需要找到多項政策的平衡點，包括房產稅、預售金監管、土 地增值稅等多項政策。還要避免房產稅率過低或徵收範圍不一導致的轉嫁成本等問題。一些試點城市傳出不對存量房徵稅，反而導致了商品房交易大增。
樓市復熱 北京新盤即日清
樓市復熱 北京新盤即日清
數百人通宵輪購巿郊樓盤
中央不斷出台樓市調控措施，但仍難制止一線城市樓價上升。北京郊區前日（18日）再現數千人排隊搶樓現象，平均樓價1.7萬元（人民幣．下同）1平方米（呎價約合1800多港元）的800多個單位，甫開盤即被搶購一空，當日的簽約認購金額達12億元人民幣，該樓盤也創下樓市新政後多次開盤「即日光」的紀錄。由於樓價持續上升，市場傳中央或推第3次調控措施。
《新京報》報道，位於北京西南五環至六環之間的房山區長陽萬科半島家園18日開盤，開盤後，7000名買樓客搶購848套單位。這些均價約為1.7萬元每平方米的新盤到當日下午5時許就被搶購一空，簽約金額達12億元。
呎價逾1800 7000人搶848單位
半島家園有7000個單位，今年7月及8月曾分別開售第一期及第二期，今次售賣的是第三期單位。根據資料，該屋苑每次開盤每平方米均有200到500元不等的加幅，但每次開盤都是在當日被搶購一空。
在同一天同區開盤的長陽綠地花都苑，推出700多個單位，均價1.7萬元每平方米。由於該項目銷售採取「先到先得」，逾200名購房者在售樓處搭建的臨時帳篷前通宵等候，當日的認購量也高達70%。
據樓盤負責人表示，開盤僅是認購，購房者僅繳納認購金訂房，下周兩樓盤將交首期簽買賣合同。根據中央的樓市新政，屆時購房人繳納的首期款項都將進入當局的監管帳戶。帳戶內將按照每平方米3500元的標準留下一筆給發展商作為工程款，按施工進度提取。據悉中央出台此政策，是為收緊發展商銀根，避免出現囤房惜售情。
樓市量價齊升 第3輪調控或出台
與全國一樣，北京樓市在11月份也是量價齊升，北京市住房建設委員會官員本月4日公開表示，政府調控房地產市場的決心絕不動搖，如果房價出現較大波動，金融、信貸、稅收等調控手段將可能「加碼」，有關言論引發樓市或有第3次調控的猜測。
「目前這種可能更加明顯。」內地財經評論人葉檀表示，在10月全國70個大中城市房價同比、環比均出現上漲後，市場已顯示出有第3次調控的必要。11月的數據表明，土地財政未被遏制，房地產對未來看漲的預期亦未被遏制，保障房平衡市場的預期還沒有建立，加上通脹預期強烈，如果現在不調控，明年地產市場將「非常可怕」。
數百人通宵輪購巿郊樓盤
中央不斷出台樓市調控措施，但仍難制止一線城市樓價上升。北京郊區前日（18日）再現數千人排隊搶樓現象，平均樓價1.7萬元（人民幣．下同）1平方米（呎價約合1800多港元）的800多個單位，甫開盤即被搶購一空，當日的簽約認購金額達12億元人民幣，該樓盤也創下樓市新政後多次開盤「即日光」的紀錄。由於樓價持續上升，市場傳中央或推第3次調控措施。
《新京報》報道，位於北京西南五環至六環之間的房山區長陽萬科半島家園18日開盤，開盤後，7000名買樓客搶購848套單位。這些均價約為1.7萬元每平方米的新盤到當日下午5時許就被搶購一空，簽約金額達12億元。
呎價逾1800 7000人搶848單位
半島家園有7000個單位，今年7月及8月曾分別開售第一期及第二期，今次售賣的是第三期單位。根據資料，該屋苑每次開盤每平方米均有200到500元不等的加幅，但每次開盤都是在當日被搶購一空。
在同一天同區開盤的長陽綠地花都苑，推出700多個單位，均價1.7萬元每平方米。由於該項目銷售採取「先到先得」，逾200名購房者在售樓處搭建的臨時帳篷前通宵等候，當日的認購量也高達70%。
據樓盤負責人表示，開盤僅是認購，購房者僅繳納認購金訂房，下周兩樓盤將交首期簽買賣合同。根據中央的樓市新政，屆時購房人繳納的首期款項都將進入當局的監管帳戶。帳戶內將按照每平方米3500元的標準留下一筆給發展商作為工程款，按施工進度提取。據悉中央出台此政策，是為收緊發展商銀根，避免出現囤房惜售情。
樓市量價齊升 第3輪調控或出台
與全國一樣，北京樓市在11月份也是量價齊升，北京市住房建設委員會官員本月4日公開表示，政府調控房地產市場的決心絕不動搖，如果房價出現較大波動，金融、信貸、稅收等調控手段將可能「加碼」，有關言論引發樓市或有第3次調控的猜測。
「目前這種可能更加明顯。」內地財經評論人葉檀表示，在10月全國70個大中城市房價同比、環比均出現上漲後，市場已顯示出有第3次調控的必要。11月的數據表明，土地財政未被遏制，房地產對未來看漲的預期亦未被遏制，保障房平衡市場的預期還沒有建立，加上通脹預期強烈，如果現在不調控，明年地產市場將「非常可怕」。
愈調控愈火爆 銷售額勢超去年
愈調控愈火爆 銷售額勢超去年
面對高漲的樓價，中央曾在4月出台「國十條」，掀開樓市調控的風暴，但一線城市樓價在短暫回落後，在9月前後出現報復性反彈，成交和樓價同步走高。中央再於9月底出台進一步調控樓市的「新國五條」，被解讀為樓市調控第二波，認為比「國十條」更為嚴厲。但面對中央「史上最嚴厲宏觀調控」，今年地產市場投資和銷售卻依然保持快速增長的走勢，無論全國地產銷售金額，還是地產公司的銷售業績，都將創下歷史新高。
頭11月銷售額4萬億 同比增17％
《第一財經日報》報道，統計數據顯示，內地地產銷售金額2009年約為4.4萬億元（人民幣．下同），增長82.77%。09年因此被視作地產市場最火爆的一年。但國家統計局日前公布的數據顯示，今年頭11個月，全國房屋銷售金額達到4.22萬億元，較去年同期再增17.48%。國信證券研究報告指出，全國房屋銷售金額超過去年已無懸念。
面對高漲的樓價，中央曾在4月出台「國十條」，掀開樓市調控的風暴，但一線城市樓價在短暫回落後，在9月前後出現報復性反彈，成交和樓價同步走高。中央再於9月底出台進一步調控樓市的「新國五條」，被解讀為樓市調控第二波，認為比「國十條」更為嚴厲。但面對中央「史上最嚴厲宏觀調控」，今年地產市場投資和銷售卻依然保持快速增長的走勢，無論全國地產銷售金額，還是地產公司的銷售業績，都將創下歷史新高。
頭11月銷售額4萬億 同比增17％
《第一財經日報》報道，統計數據顯示，內地地產銷售金額2009年約為4.4萬億元（人民幣．下同），增長82.77%。09年因此被視作地產市場最火爆的一年。但國家統計局日前公布的數據顯示，今年頭11個月，全國房屋銷售金額達到4.22萬億元，較去年同期再增17.48%。國信證券研究報告指出，全國房屋銷售金額超過去年已無懸念。
國企連創地王 中央宏調「無符」
國企連創地王 中央宏調「無符」
內地多個城市近期賣地接連出現新地王，競得者不乏央企（由國務院管理的大型國企）。其實早在今年3月，鑑於當時不少央企頻頻參與高價投地，國資委曾發出「清退令」，要求屬下78間央企退出房地產市場，然而9個月過去，至今僅有7間央企切實執行「清退令」，但真正「財雄勢大」、有資本創造地王的央企則不在清退之列，結果「自己人打自己嘴巴」，中央藉調控土地以遏抑樓價的措施顯得雷聲大，雨點小。
3月發「清退令」 央企懶理
近兩個月，廣州、北京、上海、杭州、青海等城市紛紛高價賣地，新地王頻生，有見及此，國土資源部於本月19日發通知要求嚴格執行房地產用地調控政策，包括容積率低於1的土地不得出讓，拍賣出現地王須2日內上報中央等。
所謂容積率是指總建築面積與建築用地面積的比值。假設在同等建築用地面積下，建更多樓層的住宅（總建築面積），容積率便會愈高，代表土地被充份利用，但高容積率對城市基建設施負荷量也會較大。今次國土部要求不得拍賣容積率低於1的土地，便是要阻止開發商將土地用來興建大面積豪宅，以避免托高樓價，也確保房屋供應量。
中信63億奪標 刷新北京地價
然而，通知發布才兩天，央企之一的中信集團於前日便以63億元（人民幣．下同）競得北京商務中心區的商業用地，刷新今年北京賣地總價紀錄；同日，廣州與佛山交界的金沙州住宅用地，民營地產巨頭恒大集團最終也以14.35億元高價險勝央企的保利地產集團。若再加上此前廣州白雲新城及鐵路南站的天價地（見附表），可見中央調控政策，竟是被央企一手打破。
其實早在今年3月，央企頻創地王的問題已經出現，3月18日，國資委便要求78間「不務正業」的央企退出地產業，但直到12月，僅有中遠集團、中國航太、中石化、中石油等7間央企轉讓其不足20間地產子公司的股權，剩餘71間央企超過200間地產公司至今未見動靜。
16最具勢力央企 豁免「清退」
此外，這78間要「清退」的央企，其房地產業務僅佔全國不到1.5%，反而被國資委認定為「以房地產為主業」而豁免於「清退令」外的其餘16間央企，才是最影響房地產的勢力，如創下廣州白雲新城地王的保利集團，正是獲豁免的16間央企之一；而拿下北京商務中心區用地的中信集團，又因非屬於國資委管理而不受「清退令」影響。
另一方面，官方新華社昨日卻引述中國人民大學經濟研究所發佈的宏觀經濟報告，指在銷售下滑、貸款門檻提高等因素下，明年上半年房地產企業的資金狀將逆轉，地王頻現狀不會持續太久。
內地多個城市近期賣地接連出現新地王，競得者不乏央企（由國務院管理的大型國企）。其實早在今年3月，鑑於當時不少央企頻頻參與高價投地，國資委曾發出「清退令」，要求屬下78間央企退出房地產市場，然而9個月過去，至今僅有7間央企切實執行「清退令」，但真正「財雄勢大」、有資本創造地王的央企則不在清退之列，結果「自己人打自己嘴巴」，中央藉調控土地以遏抑樓價的措施顯得雷聲大，雨點小。
3月發「清退令」 央企懶理
近兩個月，廣州、北京、上海、杭州、青海等城市紛紛高價賣地，新地王頻生，有見及此，國土資源部於本月19日發通知要求嚴格執行房地產用地調控政策，包括容積率低於1的土地不得出讓，拍賣出現地王須2日內上報中央等。
所謂容積率是指總建築面積與建築用地面積的比值。假設在同等建築用地面積下，建更多樓層的住宅（總建築面積），容積率便會愈高，代表土地被充份利用，但高容積率對城市基建設施負荷量也會較大。今次國土部要求不得拍賣容積率低於1的土地，便是要阻止開發商將土地用來興建大面積豪宅，以避免托高樓價，也確保房屋供應量。
中信63億奪標 刷新北京地價
然而，通知發布才兩天，央企之一的中信集團於前日便以63億元（人民幣．下同）競得北京商務中心區的商業用地，刷新今年北京賣地總價紀錄；同日，廣州與佛山交界的金沙州住宅用地，民營地產巨頭恒大集團最終也以14.35億元高價險勝央企的保利地產集團。若再加上此前廣州白雲新城及鐵路南站的天價地（見附表），可見中央調控政策，竟是被央企一手打破。
其實早在今年3月，央企頻創地王的問題已經出現，3月18日，國資委便要求78間「不務正業」的央企退出地產業，但直到12月，僅有中遠集團、中國航太、中石化、中石油等7間央企轉讓其不足20間地產子公司的股權，剩餘71間央企超過200間地產公司至今未見動靜。
16最具勢力央企 豁免「清退」
此外，這78間要「清退」的央企，其房地產業務僅佔全國不到1.5%，反而被國資委認定為「以房地產為主業」而豁免於「清退令」外的其餘16間央企，才是最影響房地產的勢力，如創下廣州白雲新城地王的保利集團，正是獲豁免的16間央企之一；而拿下北京商務中心區用地的中信集團，又因非屬於國資委管理而不受「清退令」影響。
另一方面，官方新華社昨日卻引述中國人民大學經濟研究所發佈的宏觀經濟報告，指在銷售下滑、貸款門檻提高等因素下，明年上半年房地產企業的資金狀將逆轉，地王頻現狀不會持續太久。