樓市新政正在擠出“居住正義”

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Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”

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高房價正在絕殺中國經濟,這並非危言聳聽。。。


從2003年之後,我們把房地產立為了支柱產業,通俗說就是他們心中,房地產最重,因房地產來錢太快了,各行各業都瘋湧進入了房地產,造成了資源的嚴重錯配,而其他產業自生自滅吧。。。

瘋狂印鈔、瘋狂賣田賣地、瘋狂抄高房價,到這時出現了短暫虛假的大繁榮,經濟總量達到了世界第二,但他們從來就沒有想過,擊鼓傳花的遊戲終有結束的一天呢,況且世界上所有國家都是用工業生產值來計算經濟量的。。。

瘋狂印鈔抄高房價之後,這時人民幣匯率的泡沫產生了,地方債務危機產生了,社會物價暴漲了。。。
要穩住高房價就必須要穩住人民幣匯率,並且還要讓人民幣升值,這時人民幣已經是打腫臉充胖子了。。。

到了現在,萬惡高房價的負效益開始顯現了,出口企業大量倒閉,就業量1.7億紡織、服裝業現倒閉潮,千萬人或失業,實體經濟萎靡不振、奄奄一息了。。。

最糟糕的是萬惡高房價讓外資賺走了國人的大錢,並且萬惡高房價就要引暴中國的經濟危機了,萬惡高房價讓祖國經濟處在了美聯儲與國際資本的重炮轟炸之中。。。
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Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”

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國務院參事夏斌:房子賣不出去了 這種狀況現在已經開始了

2015年09月17日 08:21
我曾在今年六月份的一篇內部報告中說,“當前經濟走勢關鍵看房市,房市下跌已成必然定勢”。這裏說的房市是指房價和交易量。
【重磅】國務院參事夏斌:中國經濟可能陷入嚴重大蕭條!


演講:國務院參事、國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌

如何看待當前的經濟困局?
我們可以回顧一下今天的局面是如何造成的。
這一輪經濟週期實際上從2003年開始的,大的環境與美國經濟週期以及世界經濟週期有關。2002年底,我從中國人民銀行總行調到國務院發展中心工作。在2002年之前,中國人民銀行黨組每年的工作目標,就是為放1萬億貸款而奮鬥。彼時朱鎔基總理正好嚴抓不良貸款,各級行長都非常謹慎,嚴控貸款。但到了2003年,上半年貸款一下子達到1萬億,全年貸款規模增長23%。此後,中國經濟一路高歌猛進,漲到2007年的14.2%。2008年發生百年一遇的大危機,波及了全球經濟。2009年中國經濟進一步往下走,這個期間,我們出臺了4萬億政策。4萬億是財政的錢,更多的是央行提供了大量的配套資金。
我在2011年7月向領導同志彙報時曾說,中國兩位數增速的時代應結束了,中國增速下來是合理的,硬托上去是不合理的,是有風險的。從今天看,大家已經慢慢接受增速下來這一事實。今年中國政府提出GDP增速要保7.5%。從各種數據分析,今年明年和後年的經濟增速還會逐年下降。
首先看出口。
儘管美國經濟在慢慢復蘇,但要恢復到2008年之前的那種狀況,很難。歐元區的問題比較嚴重。這幾年出口對GDP的拉動率要恢復到危機前幾年的的可能性已經很小了。
其次看消費。
政府多年來的戰略取向是要擴大內需,特別是擴大消費。但從歷史數據看,我們居民消費率占GDP的比例,由2000年的46.4%,一路下滑到2010年的33.8%,2012年的34%,2013年的34%~35%。
我們的戰略目標和任務很正確、很明確,就是想盡辦法擴大消費,改變增長方式。實事求是地說,國家這幾年在擴大消費上是下了大力氣的。農村實施了新農合,看病可以報銷,農民養老也開始慢慢在解決。最為震撼的是,中國農民祖祖輩輩都知道種地要交稅的,前幾年農業稅也廢除了。廢除農業稅很大部分是為了消費。但儘管如此,嚴峻的統計數據告訴我們,提高消費率很難。因此,在中國目前情況下,GDP增長在消費和出口上找出路很難。從出口角度看,外國沒有錢進口;從消費角度看,需要深入改革,需要一個漫長的過程。
因此,只能依靠投資。
投資分三塊,房地產投資、製造業投資和基礎設施投資。
製造業投資,全國各行各業基本上都產能過剩,產能利用率只有70%左右。
比較生動的例子,生產一噸鋼,低的時候只能賺一毛幾;產一噸煤,買不了一瓶高級礦泉水。溫家寶當總理的時候,我親耳聽他講過兩次,他說,不要說一般的製造業,連戰略性新興行業中的風能都“瘋了”。因為各個省都想搞戰略性產業,政府干預、政府計畫,最後又是重複投資。類似無錫尚德這類企業的故事很多。所以從製造業說,我們不能指望投資有很大的提高。
那麼,就看基礎設施建設。
在中國,基礎設施建設主要靠地方政府投資。中國資金富足,但是由於金融改革沒有到位,大量基礎設施的資金不是來自於社會,而主要來自地方政府各種形式的舉債。有的專家說,中國在基礎設施建設方面有很大的空間,還可以依靠大量投資拉動GDP。我個人認為,這只是指出了一種可能性。中部、西部、西南部地區和珠三角、長三角、環渤海相比,投資空間確實很大。但是關鍵是錢在哪里?現在地方債務風險高的問題已經很突出了。有人說,堵後門,開前門,發地方債。根據我對中國各級政府的瞭解,即使發債,也不是每個政府都能發債。如果嚴格按評級發債,我閉著眼拍腦袋推測,也只有上海、北京、廣州、深圳等一些債務情況較好的政府還可以發債,絕對不是全國各級地方政府都能發債的。而且,即使搞發債,也不可能像前幾年那樣大量舉債。因此,政府發債的問題不是融資形式問題,而是規模還能否持續放大的問題。
現在地方政府債務問題已變成全社會關注的問題。有些債權人已經到政府門口靜坐,要求還債,問題很嚴重。因此從這個角度說,基礎設施建設不可能維持原來那種很高的增長速度了。當然,今年二季度,經濟增長速度下來了,現在採取了一些措施,比如為了解決鐵路債的問題和棚戶區改造資金的問題,讓國開行發債,郵政儲蓄銀行買債,繞了一圈來解決這些資金問題,這是可能的,我認為作為臨時措施也是對的,但是不能放開了規模幹,也不是長久之計。
綜上可見,從拉動GDP增長的角度看,我們出口的貢獻不能給予太高的希望,消費率的提高是一個漫長的過程,平均每年提高一個百分點就是很好的事了。投資中製造業產能過剩,基礎設施建設很難繼續維持高增長。因此要想保住GDP增長7.5%左右的目標,房地產投資是關鍵的一環。
房地產市場“超級繁榮”的時期已經結束
我曾在今年六月份的一篇內部報告中說,“當前經濟走勢關鍵看房市,房市下跌已成必然定勢”。這裏說的房市是指房價和交易量。
可以說,由1998年住房改革開始,到2008~2009年,由信貸積極擴張所助推的房地產“超級繁榮”已經結束了。我們銀行給企業大量貸款的抵押物都是房地產。我們好多實體經濟,好多工商企業,向銀行貸款是用廠房用土地做抵押的,這部分錢占整個銀行貸款的40%,這是相當高的比例。剛才講的是主要銀行,在非主要銀行,在影子銀行中間,這個比例就更高了。
如果住房銷量下降,房價下降,系統性風險會不會爆發?這個就很難說了,很難保證不爆發。如果爆發,它是一種什麼樣的爆發方式?我以下用第幾波概念來描述,實際上在時間概念上,不一定是先有第一波然後是第二波,並行也有可能。
第一波,房市價量齊跌,價格在跌但程度不高,量也在跌,賣不出去了。這種狀況現在已經開始了。
房地產抵押貸款的資產品質最早出問題,房地產企業的問題最早出現。抵押物的市值馬上下跌,開發貸款的品質問題緊隨其後。這個時候,面對抵押物價格的下跌和開發貸款可能還不出來的房地產企業,銀行行長的第一反應是馬上收緊貸款,收舊貸款,不給新貸款。這樣做直接效應是部分房地產企業馬上資不抵債,破產。間接效應是GDP下跌,這是第一波。
第二波,收緊房企銀根的連鎖反應是,涉及上下游40個行業的投資會進一步深度下行。
和房地產業相關的水泥、鋼鐵、玻璃等40個行業現在已經產能過剩,如果房地產投資再進一步下降,產能過剩問題更大。因此導致這批相關的非房地產行業產出減少,或者減少投資,或者倒閉破產,進一步影響全局性的投資和GDP,這是第二波。
第三波,地方GDP馬上下滑,地方政府破產。
去年一年,地方政府和房地產相關的八項稅收加上土地出讓金的收入,一共有***萬億。狹義的土地財政對房地產的依賴度達到53%。有些地方更高,100%多的都有。在這種情況下,如果房市價量齊跌,首先會出現什麼情況?房地產企業拿地的積極性會減弱。今年5月份,武漢、瀋陽、長沙、佛山已經紛紛出現地方政府拍地拍不出去,因為房地產企業房子賣不出去,價格都跌了,老闆不願意拿地了。報紙上各種資訊披露,有些城市已經出現土地拍賣流標,二次流標。今年10個典型城市,5月份的土地收入已經同比下降了25%。最新的7、8月份的數據沒有放進去。我們假設今年下降5%到10%,地方政府由於資金壓力,沒有錢了,怎麼辦?收縮基礎設施建設,棚戶區改造資金配套不夠,保障房建設以及民生的其他投入都發生困難。直接影響是,地方GDP馬上下滑。
現在全國每年大量的基礎設施建設,80%都是銀行的錢,或者金融系統的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動了這80%的基礎設施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資,如果地價進一步下跌,對地方政府無疑是雪上加霜,GDP的增速前景更加暗淡。這個時候,地方政府如果急了,唯一的出路是加快拍賣土地。但越加快拍賣土地,地價跌得越快,這是必然結果。地價跌得越快,會從房地產企業、地方債等各種管道,激化銀行資產品質的惡化。這樣的話,使整個社會債務慢慢陷入倒塌的惡性循環,銀行就不敢貸了。
第四波,群體性事件集中爆發。
隨著銀行對房企的信貸緊縮,理財市場上的違約事件頻頻出現,由此群體性事件和社會不穩定因素在短時間內會集中爆發。現在整個社會都在討論剛性兌付不兌付的問題。對此,我是堅決主張不能剛性兌付,否則老這麼下去,中國的金融市場秩序怎麼建立?但是不剛性兌付,老百姓怎麼辦?我的觀點是要堅決打破剛性兌付,目前可暫時有些變通措施。現在整個中國面臨著全社會道德風險。什麼叫全社會道德風險?地方政府主政者不在乎,借錢幹,還不了,過兩年退休下屆政府還,因此政府誰也不怕借錢。政府不怕借錢,銀行也不怕,通過銀行在櫃檯上向老百姓銷售地方舉債的各種金融產品。地方政府不怕,銀行怕嗎?中國的國情都瞭解,地方政府債務最後是中央要背的,因此銀行也有積極性,銀行也有道德風險。老百姓覺得政府不怕,國有銀行不怕,我們怕什麼?你只要敢賣,我就敢買。例如12%的債券利率,銀行拿2%的“通道費”,信託也拿2%,到了老百姓手上還剩8%點,比銀行存款還高4.5%,為什麼不買?這就是整個社會的道德風險。面對這個情況,所以我堅決主張,買可以,最後還不了應依法辦事,它不是固定收益,是預期收益率,合同早就告訴你了。最後到底怎麼辦?這就看執政者的水準問題了。
金融天生具有內在的不穩定性和順週期的特點。
中國當前經濟運行傳導機制的主要特徵是什麼?是“土地財政”,以土地為杠杆,撬動金融。通過撬動金融,推動經濟增長。在土地財政、金融杠杆、經濟增長三者緊密相聯的扭曲局面沒有徹底改變之前,在房市泡沫想戳破又不敢戳破而剛剛開始有點戳破之初,房市的價量齊跌,土地收入的減少,會引起銀行資產品質的惡化,銀行從自保角度出發,會緊縮信貸,由此必然會發生整個社會債務陷入自我緊縮的迴圈之中。一旦發生以上情況,我預計,今年的GDP即使在微刺激的政策下能夠渡過7.5%左右的難關,但是未來兩年內,仍然有可能下滑到6%以下,中國經濟將陷入嚴重的蕭條和中等收入陷阱。如果中央政府沒有事先的政策干預,這是完全有可能發生的大概率事件。我的意思是,現在如果沒有其他準備,不是提前開始一點一點佈局干預,2015年,2016年跌到6%完全可能。中央政府應該要從最壞的打算入手,做好各種準備。
非常時期,需要採取非常政策
今年中國經濟每個月的表現都在挑戰人們的想像力,誰也說不清,誰也不敢打保票了。面對現在這個情況,一旦出現意想不到的事,怎麼防止經濟出問題?
第一,要堅決穩住整個金融系統的放貸意願和能力,讓金融系統樹立信心。為此,中央銀行近期內應採取措施,發出明確的毫不含糊的穩健貨幣政策的信號,確保整個金融體系有穩定的流動性支持。中央銀行政策的信號一定要很明確,而不是如前一陣子,讓市場去猜中央銀行採取回購的意圖。市場看不懂,金融機構看不懂,這種狀況很危險。就要告訴大家,你們不要慌,金融機構不要慌。為什麼金融體系要穩住?因為金融體系一旦出事,和某個大企業出事不是一個概念,金融體系的風險傳導快,影響大。從金融監管角度說,銀行對每個企業的貸款,不准超過它資本金的10%。輸掉了這筆貸款,資本金也就輸掉了10%,整個金融系統是不會出事的。對企業是如此,但銀行不是這麼回事。去年6月份,在上海的銀行拆借市場上,隔夜拆借利率達到30%,比高利貸還高利貸,天下奇觀。銀行之間有貸有存,到了晚上,一看頭寸,到底貸大還是存大?差一點點,不夠,到拆借市場借錢,要彌補平衡。在形勢比較平穩的情況下市場利率波動不大。去年大家都在傳,可能央行想採取動作,要按市場規律辦事,該不貸的就是不貸。大家一聽這個資訊,市場緊張了。這時候如果某個銀行資金緊了,而市場利率已經達到25%,又拆不著,晚上平不了資金,為了清算,再高的利率也必須去拆,一下子發生借一天錢30%的高利率。後來整個市場轟動了,央行馬上不敢了。這說明央行想按市場規律辦事,方向是對的,但不是一下子就能辦到的。
第二,一旦市場上出現抵押物大幅度貶值的情況,可以宣佈採取緊急會計原則,或者說,央行馬上動手,直接到市場上去購買將貶值的資產。你賣我就買,把價格穩住。緊急會計原則,就是不准隨便按照抵押物的原值來要求追加抵押物,越逼企業,企業越陷入危機。維持原來抵押物價,原來評估多少錢就是多少錢。聽說美國在危機時,在會計原則上也採取了緊急措施。我們能不能採取?當然能。一旦出事,就要防止市場恐慌。
第三,當房價出現斷崖式爆跌時,國務院應該馬上明確,允許各級地方政府用棚戶區改造資金去買房。現在的棚戶區改造資金總的使用方向是對的。房價如果大跌,不如拿這筆錢買房。買了房以後,改造一下再借給或者賣給弱勢群體,當作棚戶區改造用。在這方面政府應該靈活些。報紙上登過,有的城市已經這麼做了。這個方向是對的。
第四,當銀行不良資產增幅加快,按照銀行審慎監管原則,就不准貸款了,因為資本金不足,這時候應該採取緊急措施,提高銀行自主核銷不良貸款的最高限額。工農中建交,有不良貸款,就用資本金利潤沖掉。現在能沖多少國家是有規定的。能不能在出現緊急狀況時,提高這個比例,讓他們自主核銷。資本充足率健全就可以穩健地貸款;如果資本金不足的,趕緊增資,或者說,由政策性銀行金融機構來進行重組。
那麼,亟需資金的民營企業、中小企業或者小微企業往往得不到銀行貸款,導致民間高利貸,理財、利率提高。要解決這個問題,怎麼辦?
第一,必須讓該破產的企業破產一些,不能讓這些企業佔用資金。
我們現在有些企業,包括有些地方政府,都在製造龐氏騙局。我們都知道,借錢是要還本的,現在有些地方政府和企業,借錢只是用於還銀行利息,根本不是用來搞新的投資和建設。因為這些地方政府和企業如果不還銀行利息,說明已是不良貸款了,銀行馬上要催收舊貸款。它還不了,就從第三方或通過理財借錢,把銀行的貸款利息先還掉。所以,那些該破產的企業就要讓它破產,讓它出局,只有這樣這部分資金配置才合理。簡單地講,市場必須出清,哪怕是慢慢出清。對於產能過剩,嚴重資不抵債的工商企業,包括地方政府的融資平臺,要堅決實施有節奏、有控制的市場出清,要麼破產,要麼重組,防止這些僵屍企業繼續佔用社會有限資源的現象再延續下去,降低整個社會的成本。我聽說,李克強總理也很著急,現在社會融資成本高,為此採取各式各樣的措施想把融資成本壓下來。但是,社會融資成本高不僅僅是銀行的問題,而是整個體制的問題,該破產的企業破不掉,混在一起搞錢,民營企業的資金成本自然就高,這是體制改革不到位、利率市場化、匯率市場化的整個市場經濟制度改革不到位的問題。這既涉及國企改革的問題,也涉及中央和地方的財稅關係問題,光指望銀行改,沒有用。
第二,加快實施地方政府存量債務中不良資產的剝離政策。
通過債務重組、債轉股、資產置換和出售地方國有資產的方式,向市場明確披露地方政府債務存量的分類處置原則,以換取市場和投資者對它的信心,來恢復地方政府在市場上繼續融資的能力。我們原來不知道地方債務到底是多少。這屆政府組建後對此又作了全面審計,公佈出來的地方債務是18萬億多。為什麼現在地方政府借錢不容易?有些人為什麼不敢借給地方政府?因為不知道地方政府的資產負債表情況。銀行也不敢,幫助地方政府理財、賣產品是可以的,但是自己是不貸了。這種情況下,怎麼解決這個問題?我認為,應該向市場公佈這些存量資產中的不良資產有多少。對於這部分不良資產,有的重組,有的核銷,有的用其他資產來置換等等。這樣的話,投資者和市場就明白了,這個地方政府的債務是乾淨的,清楚的,就敢借給它了。所以我建議,要防止經濟僵死,有些企業該破產就破產,要動地方政府的存量債務,清清楚楚,嚴格要求。
第三,一些結構性的改革措施,比如股權基金問題、所有制改造問題、股市問題,還有民間借貸人條例問題,都要加快改革。
我個人認為,在結構性政策裏面,除了特大城市如上海、北京等以外,國務院應該下令,各省政府在年內必須啟動戶籍制度改革。戶籍制度改革的實質是財政問題。什麼叫城鎮化?城鎮化的實質是財政拿錢和深化改革,不是搞房地產,不是搞簡單的城市規劃。城鎮化是工業化的必然產物,不是我們刻意想出來的。戶籍制度的改革,一個農民工變成城市居民,孩子從生下來到上幼稚園、小學、中學,都要給予同等待遇,包括大學都要給予同等待遇。退休以後,要像城市居民一樣有養老保險,看病一樣報銷。這意味著財政要拿錢,如果一個人要拿8萬~10萬,兩億農民要拿多少?因此,城鎮化意味著財政要拿錢,要改革現有制度。從這個角度認識,應該要求各省政府必須在年內啟動戶籍制度改革,首先解決農民工的城市居民身份,然後提前按照中央政治局通過的關於財稅改革的方案實施,不能觀望。提前圍繞戶籍改革引發的中央轉移支出問題,抓緊改革,重點解決戶籍改革中地方財政的收支缺口問題。其他的改革動不了,可以先把農民變成城市居民,地方政府缺錢了,中央財政先動,先補貼。這樣的話,可以增加消費。同時,戶籍改了,居民身份改了,市場就著急了,因為一下子學校不夠,幼稚園不夠,醫院不夠,這樣,可倒逼加快學校和醫院的投資,加快基礎設施建設,加快農民工住房的民間投資,加快商品房的出售,這樣可以部分對沖掉我們製造業和基礎設施整個投資水準的下降問題,把這塊投資提前搞起來,有利於宏觀上取得平衡。
第四,房地產政策要確定大政方針。總結這十年左右的房地產政策,就是政策碎片化,一會出這個政策,一會出那個政策。政府如果建立房地產市場的長效制度,房價慢慢就會穩住。
我一直認為,房地產市場不整頓,中國早晚出大事,近兩年我又補充說,整狠了,馬上就出事。現在確實是燙手山芋。房地產市場長效機制的方向是什麼,就是以消費品為主導。一定要讓市場明確,買房是為了住,買房不是為了像股票那樣為了賣股票。不鼓勵房地產作為資產市場交易,中國在房地產市場上,絕對不能學英國、學美國,應該學德國,學新加坡,以消費品為主導。
最後一點,採取以上一系列政策,最後可能都要涉及財稅問題。
因此,非常時期必須採取大膽積極的財政政策。說穿了,當前經濟的困境,單靠央行政策來解決,危險很大。財政政策必須積極。中國經濟仍在相對高速增長,積累的財富也相當可觀,解決當前的經濟問題是必須要付出點代價,當前也是有能力付的時候。各項改革深入到後面,都涉及到錢的問題。怎麼辦?我個人分析,不認真正視國退民進是不行的,這是中國經濟內在發展邏輯的必然。
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《別讓李嘉誠跑了》 作者:要摧毀地產霸權
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針對長和系主席李嘉誠的《別讓李嘉誠跑了》一文,上月在內地引起巨大爭議,最終李嘉誠更作出近2,000字回應反擊。文章作者羅天昊昨日透過微博發文,解釋早前撰寫該文的原因,自稱「深度分析香港貧富分化、階層固化等困局的根源」,又指文章並不針對個人,「人和事均為注釋義理」。


籲深化改革 不針對個人
不過,他未有解釋先後在標題及內文的「別讓李嘉誠跑了」句子中,到底如何「注釋義理」。
羅天昊稱,自己五年前「即預見香港之瑕」,今年「重新修訂」,以長實上海賣出地產的新聞為引,以對香港富豪的建議為尾,就成為這篇引發巨大爭議的文章。而文章核心部份「深度分析香港貧富分化、階層固化等困局的根源;反思治理失誤,以及經濟豪門化對國家的戕害;呼籲轉變治理思路,深化國家改革。」羅天昊,又指文章並不針對個人。
然後他再繼續抒發己見,表示十幾年來大陸及香港均出現日益嚴重的貧富分化,部份人的獲得財富是來自腐敗、壟斷和特權,「細看全文,應知作者呼籲更徹底的改革。」他指出,中國富豪榜中前十大半都是地產商,房價上升「榨乾了民眾的財富,甚至洗劫了一家幾代人的財產」,導致消費乏力,實體經濟萎靡,要求摧毀地產霸權,「方可為中國經濟鬆綁,振興實體經濟。」

曾致電長和發言人回應,惟未有人接聽。
上月新華社批准成立的「瞭望智庫」,發表《別讓李嘉誠跑了》,指摘李嘉誠在「中國經濟遭遇經濟危機的敏感時刻」多次拋售內地資產撤資,又指「以李嘉誠為代表的香港富豪」未有兼顧民生,回報窮人,亦未有盡商界領袖責任穩定香港,在國內引起熱議。

上月底,長和回應強調李嘉誠並非撤資,又強調公司並無囤地,在內地的土地儲備,有九成是透過拍賣所得,超過九成會在物業落成後出售,並增加內地零售店舖數目,並無減少內地的投資。長和又指,李嘉誠基金會創立至今已捐出170億元,其中有87%用於大中華地區,反擊外界質疑李嘉誠不愛國的質疑。
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不分階層爭移民 堪嘆此地不宜居

水往低流,人向高處。趨利避害是人類的天性,如果說中東及北非難民洪水般湧往歐洲是為了逃避戰火,香港移民潮再起則是因為對前途悲觀絕望,寧願背井離鄉,尋找心中的樂土。

繼上世紀八十年代香港因回歸前途未定引發大規模移民後,香港再次興起移民潮。保安局數字顯示,去年共有近七千人成功移民外國,創下近年新高。有移民傾向或正在辦理手續的更多,有移民顧問公司指出,近年透過該公司查詢及申請移民的人數一直呈上升趨勢,去年平均每個月約有十四宗移民查詢,今年平均每個月增至二十宗,升幅四成,反映移民意欲顯著上升。

事實上,港府管治無能,經濟發展每況愈下,教育質素跌跌不休,房屋問題尾大不掉,醫療及食品安全事故層出不窮,加上環境污染嚴重,基建一拖再拖,簡直是生老病死皆不易,衣食住行樣樣難,市民產生移民念頭再正常不過。尤其是近年社會泛政治化,大小紛爭不斷,家嘈屋閉,幾乎沒有一日安寧,而去年的佔領行動更直接催生「佔領移民」現象。國際調查也發現,香港無論在全球「宜居城市」還是「最理想工作地」的排行榜,無不是江河日下,被新加坡、南韓等地後來居上。

與過去移民潮以中產人士為主不同,今次涉及社會各階層。中產及專業人士主要不滿教育質素、政治環境及房屋問題,以加拿大、澳洲、美國等西方發達國家為首選移民目的地,星洲、馬來西亞、泰國為次選,可謂到了不理好醜,但求離開的地步。不少商家也看淡香港發展前景,寧願舉家移居內地,原因是香港產業結構單一,港府服務效率低下,英雄無用武之地;反觀內地不少大城市銳意進取,優勢已逐漸超越本港,包括人才充足、原材料豐富、公共服務水準提高等。更有甚者,基層人士也有「不如歸去」的傾向,譬如有新移民女性因丈夫去世,公屋被收回,淪為無家可歸者,坦言內地社會保障已較本港寬裕,加上有屋可住,寧願返回內地生活。

曾幾何時,香港被視為黃金遍地,機會處處,成為無數內地居民心目中的天堂,不惜冒着生命危險也要偷渡來香港。今時今日,香港吸引力不再,不僅每日一百五十個移民配額用不盡,來香港讀書的內地學生也紛紛放棄即將到手的香港身份證,返回內地或前往西方國家發展。早前有人提議為單程證設立返回機制,引起熱烈反響,在在顯示中港兩地發展水平逐漸拉近,不少方面內地已經領先。

剎那間的光輝不代表永恒。香港在上世紀經濟起飛,成為亞洲四小龍之一及國際金融中心,惟在歷史長河中,不過是一瞬而已。回歸十八年,亂足十八年,香港在墮落,周邊地區在發展,此消彼長。不論社會各階層爭相大逃亡,完全是一幅大難臨頭各自飛的末日景象。
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香港的經濟問題 實由政治決定

九七前的香港是經濟城市,九七後的香港是政治城市。有謂這是香港回歸後經歷的最大轉變。

問題是城市不是股市,怎可以用熊市和牛市一類的二分法來界定?更何况經濟與政治從來密不可分。一個城市奉行什麼經濟制度,往往是政治角力和博弈的結果。所謂經濟制度,說穿了,就是遊戲規則。既是遊戲,必定有贏家和輸家。贏家如何挖空心思捍衛制度,輸家怎樣費盡力氣改變制度,構成政治的實質和基本內容。

自由市場制度正是由政府決策實施
今日香港的泛政治化和內耗不斷,跟整個社會在經濟上呈兩極化(economic polarization)大有關係。香港人的收入與財富嚴重不公平分配,因為市場上出現寡頭壟斷(oligarchy)。那即是說,某些人在市場上擁有過大的權力;而如何分配和運用(或者濫用)權力,是一個政治問題多於經濟問題。

這也是曾任克林頓政府勞工部長,現任教於加州大學柏克萊分校的美國政治經濟學家羅拔.萊許(Robert Reich)在新書《拯救資本主義》(Saving Capitalism: For the Many, Not the Few)提出的觀點。他的立場很清晰:政府必須介入市場撥亂反正。政府介入市場當然是政治決定,但將自由市場這個概念實踐又何嘗不是?我們今日視自由市場為理所當然,乃我們日常生活的一部分,其實它是經政府的決策過程加諸於我們身上的一種制度。萊許提醒我們:「政府介入,不是干擾自由市場運作。自由市場根本就由政府一手建立。」(Government doesn't intrude on the free market. It creates the market.)
對那些呼籲政府堅守積極不干預政策的死硬派來說,這是當頭棒喝。回歸前,港英政府就是以奉行積極不干預政策為藉口,在經濟學家佛利民(Milton Friedman)等人的理論掩護下,讓大地產商長期賺取遠高於正常和合理的回報——2008年諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)稱這種來自缺乏真正競爭的暴利為「super-normal returns」。

崇尚小政府的美國前總統列根說過,市民不要奢望政府幫他們解決問題,因為它本身就是問題所在(Government is not the solution to our problem ; government is the problem.)。香港的房地產市場的寡頭壟斷就算不是政府一手造成,它也難辭其咎。多年來,政府容許房地產市場以近乎不受管制和法規約束(unregulated)的方式運作,這本身就是一個耐人尋味的政治決定。

試比較政府對待地產商與煙草商截然不同的態度。政府對煙草商窮追猛打甚至趕盡殺絕,固然是為了要保障公眾健康;但地產商令香港的經濟泡沫化,香港的產業變成「只懂得玩一種戲法的小馬」(one-trick pony);更加劇社會分化,令很多香港人「無家可歸」。它損人以自肥的行為,其實與煙草商、軍火製造商,以至快餐連鎖店和軟飲料公司這些盈利豐厚但製造大量社會成本和「負外部性」(negative externalities)的企業無異。為什麼政府可以讓它「逍遙法外」?

政府與大地產商利益高度重疊
答案可能是因為政府與大地產商的利益重疊多於矛盾。身為全港最大地主,政府成為自己政策的最大受惠者,每年從賣地為庫房帶來天文數字的進帳。由此可見,特區政府非但沒有被地產商挾持,反而地產商在賺取匪夷所思的利潤的同時,亦為特區政府的利益服務。真正的問題,不在於把握機會牟取利益最大化的地產商,而在於給地產商源源不絕的機會「賺到盡」,而自己同時也賺到盡的香港政府。香港人面對的最大問題不是地產霸權,而是地產治港。

這一點,梁振英大概也心知肚明。由競逐特首開始,解決香港人的住屋問題一直是他政綱的所謂「重中之重」。他心裏明白,歸根究柢,住屋問題是一個要用政治手段解決的政治問題。在這個問題上,他上任以來,也的確顯示了比曾蔭權更大的政治決心(political will)——他最近斬釘截鐵地拒絕為樓市「減辣」就是一例。問題是現行制度和政策的贏家和得益者要維持現狀的決心也不容低估,就連政府本身也有嚴重的利益矛盾和意見分歧。比方說,財政司長曾俊華是政府內部高地價政策和熾熱樓市的最大受惠者。他是否真正支持有效監管樓市,不無疑問。一場精彩的「battle of wills」早已展開。

林沛理
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人民日報談去庫存:政府說了不算 得看老百姓臉色
2015年12月23日08:15

  這麼多房子 究竟怎麼賣(民生觀)
  陸婭楠
  《 人民日報 》( 2015年12月23日 15 版)

  落實戶籍制度改革方案,加快農民工市民化,對形成房地產市場需求、穩定市場預期有重要意義

  中央經濟工作會議指出,明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。

  所謂房地產庫存壓力大,就是房子多了賣不出去。算算帳,咱們現房庫存去化週期高達23個月。這種“很多人沒房”與“很多房沒人”並存的現實困境,對於正處於城鎮化加速進程中的我們,可真是一筆甜蜜的負擔。

  這麼多房子,靠政府刺激需求來消化行不行?恐怕很難。樓市疲軟不是週期性問題。如今,我國家庭戶均擁有住房已接近1.1套,供求關係已經逆轉。即便去年下半年以來政府陸續取消各種限制性政策,又出臺降息、降低首付比例、減免稅費等優惠政策,樓市回暖依然緩慢,而且城市分化持續加劇。這說明“一刀切”的“補藥”已不適合當下樓市了。

  完全依靠市場慢慢消化可行嗎?恐怕也不行。樓市穩定不僅關係千家萬戶的資產價值,還直接影響宏觀經濟的平穩運行。受高庫存影響,今年前三季度房地產投資對經濟增長的直接貢獻率降到只有0.04個百分點。這不僅意味著與房地產相關的鋼鐵、水泥、建材、傢俱等眾多產業日子不好過,還帶來了就業和財政壓力,並加重銀行等系統性風險,政府豈能坐視不管?

  當我們承認樓市存在泡沫,試圖在調整中化解風險時,就必須選擇“一戳爆”還是“慢撒氣”。引導合理預期,避免市場恐慌造成樓市“斷崖式”下跌,是各級政府應盡的責任。因此,今年的中央經濟工作會議才從供給側提出了多項制度性改革,特別是落實戶籍制度改革方案,加快農民工市民化,對形成市場需求、穩定市場預期有重要意義。

  儘管中央出臺政策,釋放改革紅利,創造有利於維護市場穩定的大環境,但化解樓市庫存也得靠開發商自己,適當降價是最明智的選擇。一向走高冷路線的開發商必須正視,任何產業都會從短缺經濟走向總量平衡。特別是對於三、四線城市來說,走到拐點的房地產業,降價促銷與轉型升級是必然選擇。畢竟買房這事兒,政府、專家、開發商說了都不算,還得看老百姓的臉色。這麼大一筆資產投資,開發商沒點兒讓利的誠意,誰會掏真金白銀救你呢?
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任志強:房地產庫存近7億平 難消化的只能炸掉
2016年01月17日 15:47


2015年,中國房地產市場整體處於高庫存狀態,而房地產投資增速則持續下行。步入2016年,絕大部分業內人士仍然認為,今年將是去庫存的年份。

據21世紀經濟報導消息,任志強在“樂居創新峰會”上透露,在如何消化庫存方面,他預計中央會採取一些措施。“眼前是消化庫存為主,不是以抑制房價為主。”

在任志強看來,當前房地產市場的庫存情況比2008年還要嚴重。

“2008年,政策上進行刺激的時候,2009年房價迅速上升,2010年樓市開始回暖。那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現在之所以說比2008年還差,是因為現在有大量庫存。”

據任志強測算,當前庫存量已經接近7億平方米,該庫存指的是竣工而沒有銷售的房子。這裡面包括住宅4億多平方米,寫字樓和公建2億多平方米,同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。

任志強分析稱,當前最大的問題在於,有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看,接近7億平方米的庫存並不算多。但問題在於,這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。換句話說,只能炸掉,不會因為任何政策而消化掉。”

任志強的擔憂主要在於三四線城市。而從監測資料上看,經過近一年的樓市寬鬆刺激政策,絕大部分一二線城市的庫存情況整體已經開始好轉。

易居房地產研究院監測資料顯示,截至2015年12月底,被監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米,環比減少1.0%,同比減少4.4%。2015年9月份,庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上,首次出現上升。第四季度則呈現逐月下滑態勢。同時,在庫存同比增幅保持連續53個月正增長後,8月份首次出現負增長。9-12月份延續這一趨勢。換而言之,目前已出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。

2015年12月,35個城市新建商品住宅存銷比為11.8,這也意味著市場需要用11.8個月的時間才能消化完這些庫存,該數值相比11月份的12.3個月收窄了0.5個月的水準。目前存銷比為近28個月新低,大體相當於2013年8月份的水準。同時,這也是28個月以來存銷比數值首次低於12個月。

易居研究院監測的35個城市樣本主要是一二線城市和部分三四線城市(根據資料可得性選取)。但很明顯,三線城市的庫存情況最為嚴重。2015年12月, 35個城市中一二三線城市的新建商品住宅存銷比分別為8.8、11.6和19.0個月。
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媒體:港人買房負擔全球最重 都怪李嘉誠們?

2016年02月22日20:48
媒體:港人買房負擔全球最重 都怪李嘉誠們?

香港過去6年賣地情況
  2016年2月15日,香港迪士尼樂園度假區披露2015年業績,全年淨虧損1.48億港元,為2012年來首次虧損。儘管迪士尼國際化道 路向來不順利,巴黎迪士尼樂園自2009年以來就連年虧損,但“內地遊客數量銳減80萬,占比由48%下降為41%”這樣的資料,使香港迪士尼的虧損成為 香港旅遊業遭受衝擊的又一注腳。
  不止迪士尼,香港經濟在其他領域也正面臨著激烈的競爭。10年前,香港曾是世界上最為繁忙的港口,而近期在經歷18個月輸送量下降之後,香港港口的全球排名已經下滑至第五位,越來越多的大型船舶跳過香港駛向中國內地的深水港口。

  香港似乎在越來越多的競爭中優勢不再。從2012年起,香港經濟的增速始終低於2005年來平均3.9%的增速。就連向來是香港“標誌”的 高房價,從2015年第四季度起都進入了下行通道。有分析人士認為,就在更多的國家搭上中國內地發展的“便車”之時,香港卻似乎在錯失機遇。

  而縱觀香港的發展歷程,無論是上個世紀50年代通過接收內地移民與財富淘來第一桶金,發展以出口為導向的勞動密集型加工業,從而一躍成為 “亞洲四小龍”之一;還是70年代全球放鬆金融管制的浪潮中消除壁壘,發展金融業;還是中國內地開始改革開放後洶湧進入內地的港資;抑或是2003年經歷 SARS衝擊後開啟的“自由行”政策,香港向來以善於抓住機遇著稱,尤其善於站在內地所帶來發展機遇的“風口”。

  當然,外界因素並非造成香港經濟如今“困頓”的唯一原因,香港自身經濟結構所面臨的問題也不容忽視。在過去半個多世紀,香港經歷幾次產業轉 移後,如今香港第二產業所占比重已下降至3%,香港經濟幾乎全部依靠以金融業為代表的服務業,在世界上不少經濟體都高喊“回歸製造業”的當下,香港的製造 業卻面臨著“空心化”的現狀。這還使得香港科研投入“掉隊”嚴重,目前香港的研發強度是新加坡的1/3,深圳的1/5。另一方面,高房價所推高的生活成本 似乎扼住了香港市民的咽喉,使得居民消費乏力。

  香港怎麼了?
  房地產業、金融業、旅遊業與零售業是香港四個頗具代表性的行業。通過解讀這四大行業的發展現狀,借此瞭解香港經濟的當前形勢,並期待這顆東方明珠魅力依然。

  香港樓市再遇寒冬?
  《中國經濟週刊》記者 陳惟杉 | 北京報導
  地塊最新交易價格創14年來新低;李嘉誠:香港房價漲跌10%不足為奇
  春節過後一則土地出讓的新聞似乎讓人感覺香港樓市要繃不住了。
  2月12日,香港地政總署公佈,位於新界大埔區荔枝山山塘路的地塊由中國海外發展有限公司旗下子公司國萬投資以21.3億港元投得,如果以最高樓面 面積計算,每平方米樓面地價僅1.99萬港元。媒體報導稱,這一價格比此前的業界估值低了近四成,亦創下了大埔區自2002年後的樓面地價新低。

  在這宗土地交易之前,2月3日,香港政府出售了位於深水埗的一塊居住用地,若以做私人住宅用途的最高樓面面積計算,出售價格約為每平方米5.5萬港元,已接近市場預期下限。

  其實,近兩年來香港政府的賣地收入與數量均出現下滑,2015年全年售出24幅土地,較2014年減少9幅;賣地收入444億多港元,較2014年 的492億港元,下降約10%,創下6年來的新低。而若考慮2014年賣地收入已較2013年高峰跌逾23%,兩年間賣地收益累計下降約30%。
  土地市場與樓市往往互為晴雨錶,此次地塊以低價成交的背景,是從2015年開始的香港樓市的回檔。

  2015年,香港樓市先後受金管局調控、內地股市波動及美國加息等因素影響,導致整體樓宇買賣量值均下挫。香港利嘉閣地產研究部指出,截至2016 年2月4日,羊年(2015年2月19日至2016年2月7日)全港錄得65595宗樓宇買賣登記,物業成交總值約5047億港元,預測 2015/2016年度樓宇買賣登記量值最終可達6.58萬宗及5060億港元,較2014/2015年度分別下跌26.6%及14.8%,按年登記量更 創1996年有史以來的次低。

  自2003年跌到低谷以來,香港房價已上升超過4倍,於2015年9月達到了頂峰。中原地產中原城市領先指數顯示,自此之後,直至2016年1月底,香港房價在19周內下跌了9.5%。其中,香港樓市在2015年第四季度創下了7年來的最高季度跌幅——7.5%。
  已有多家券商投行機構為此看空2016年香港樓市,瑞銀髮布2016年投資展望報告指出,香港樓市已接近泡沫邊緣,泡沫程度僅次於倫敦。香港過去歷史資料顯示,一旦樓市出現泡沫,樓價在未來三年有90%的機會累計下跌30%。
  里昂證券1月份的報告稱,香港房地產市場在2015年第四季度下滑7.5%的基礎上,2016年第一季度將下滑8%。地產諮詢公司萊坊國際的報告則顯示,即使是價格相對堅挺的香港豪宅,預計2016年也將跌價5%左右。
  中銀香港的研究報告則指出,此輪房價下跌的速度不及1997年與2008年金融危機後房價的回檔速度,在沒有爆發意外的重大危機事件情況下,預計樓價大幅下跌的風險不高,今年的調整幅度料在10%左右。
  香港地產商們對樓市入冬似乎已形成了共識,並做出了價格與銷售的調整。長和系主席李嘉誠在出席集團周年晚會時表示,香港房價上升10%或下跌10% 都是平常事,有需求的時候,房價自然會漲,而需求少、經濟差時,房價自然會下跌。恒隆地產主席陳啟宗也在2016年1月表示,對香港樓市而言,樓市上漲或 下跌15%至20%都不是什麼大事。

  有媒體報導,作為香港地產四大家族之一,恒基地產主席李兆基迅速在樓市入冬之際做出反應。恒基地產旗下的豪宅專案帝匯豪庭在1月20日公佈了首份定 價單,定價較同區豪宅下跌了五成。而香港開發商華懋集團也於近期將手中一幢待售的商廈降價1億港元,此前華懋集團曾叫價5億港元的尖沙咀赫德道16號全幢 商廈,今年再度出售時的價格已降至4億港元。

  不止恒基地產與華懋集團,香港的不少開發商都在用各種價格手段來促進銷售。長江實業和恒基兆業也推出了鼓勵購房的刺激政策,比如印花稅退稅、首次及二次抵押貸款。
  港人買房負擔“全球最重”,都怪李嘉誠們?
  在香港樓市於2015年第四季度開始回檔前,隨著房價在當年9月觸及頂峰,香港市民的買房負擔也一度達到“極限”。

  美國市場研究公司Demographia於2016年1月發佈《國際住房可負擔性調查2016》,其中顯示,在調查覆蓋的9個國家或地區的367個 城市(不包括中國內地)中,香港人的買房負擔最為沉重,香港也連續第6年成為房價最難負擔的城市。這份報告根據城市房價中位數與家庭收入中位數的比值來衡 量房價負擔程度。報告顯示,截至2015年第三季度,香港一套中等價格的房屋需要556.1萬港元,而一個中等家庭年收入為29.3萬港元,前者為後者的 19倍。而自從香港被列入統計以來,其房價收入比從2010年的11.4飆升到2015年的19,上漲幅度為67%。

  難怪有香港市民在接受媒體採訪時表示,經歷下跌的房價仍然難以負擔,即使再跌一半也不算便宜。而在高企的房價之下,香港市民的居住條件卻並不寬裕。

  香港房屋委員會提供的資料顯示,截至2014年,香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公營永久性房屋中,其中有29.1%,也就是近三分之一的人口租住於政府提供的公屋中。

  即使你選擇購買由政府資助出售的房屋或私人永久性房屋,除了要面對超高的房價外,居住條件可能並不會得到根本性的改善。2011年的統計資料顯示, 香港居屋(即由香港房屋委員會興建並以廉價出售的公營房屋)與私營房屋的平均面積為49平方米,人均居住面積為15平方米,而只有不到9%的房屋的面積在 60平方米以上。在香港熱鬧的樓市背後,高企的房價與並不與之相稱的居住條件始終是香港社會的癥結之一,而有不少人將此歸咎於賺得盆滿缽滿的華資地產商。

  華資地產商的崛起之路:每次都能站在香港經濟的“風口”
  其實,香港的幾大家族財團介入房地產業,並從中完成財富積累,無不暗合了香港的幾個經濟發展階段,可謂幾次站上了“風口”。

  第二次世界大戰結束後,香港人口以每月10萬人的速度激增,到1950年時,香港人口已增至200萬。彼時,香港正逐漸成為製造業中心,勞動力的需 求導致50到70年代人口的快速增長,同時推升了廠房與住房的需求。李嘉誠、李兆基、鄭裕彤和已故的郭得勝等人都在60年代初大舉投資房地產市場。

  面對需求的增長,港英政府於1972年開始實施十年建屋計畫,時任港督麥理浩提出,在1973年到1982年的10年內,180萬香港居民只需支付 其經濟能力所及的租金,便可擁有環境合理的獨立住房。而隨著港島與九龍的市區可供開發的土地日益減少,港英政府開始在新界推行新市鎮開發。李嘉誠旗下的長 實集團曾在1978年以每平方尺1.5港元的價格買入天水圍約2500萬平方尺的土地,花費近4000萬港元,而當年長實的淨利潤為1.3億港元。彼時的 天水圍還是一塊近5200萬平方尺的新界農地,按照港英政府的規劃,全部建成後可容納50萬人居住。

  除去長實外,華資公司如新地、永泰及新世界發展都在70年代把握住機會,大量增加土地儲備。此外,從70年代末至80年代中,擁有大量土地儲備的大型英資公司,如和記黃埔、青州英坭、港燈、九龍倉及會德豐等,其所有權紛紛落入李嘉誠、包玉剛等華資之手。
  在把握住60到70年代的機會,介入地產業後,華資地產商在1984年站上了更大的“風口”。《中英聯合聲明》於這一年12月份簽署,其中規定,政 府每年批出的新土地只限50公頃。土地供應短缺推高了地價,同時也帶動了香港房價的上漲,此後的12年,香港房地產進入牛市期,房價升幅高達9倍以上。

  日後華資地產商的一些重要項目也紛紛於1984年開始啟動,當年年底,長江實業與政府達成補地價協定,獲得黃埔花園的地皮。同年12月,新世界發展與香港貿易發展局達成協議,開始興建香港會議展覽中心。
  而在此期間,本已領先的幾家大地產商日益壯大,使得較小型的地產商無法趕上。有資料顯示,1991年至1994年之間,70%新落成的私人樓宇來自7家地產商,55%來自其中4家。
  憑藉有限的土地供應而一路看漲的香港樓市在1997年迎來拐點。當年10月,時任香港特首董建華在施政報告中提出“八萬五”房屋政策,即每年供應不 少於8.5萬個住宅房屋,希望10年內全港七成的家庭可以自置住房,輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。在“八萬五”政策增加房屋供應、亞洲金 融危機等因素的衝擊下,1998年的房價相比於1997年的高位曾一度下跌65%,香港樓市步入5年淡市。
  在香港經濟持續低迷的背景下,港府放棄了“八萬五”政策,並於2002年底出臺了“救市九招”,此後從2003年開始,香港樓市再次迎來一個上漲週期,如前所述,直至2015年9月達到頂點,其漲幅已超過4倍。

  跨行業並購成就地產霸權
  香港消費者委員會從2012年6月至2013年6月,曾以匿名方式向43家供應商進行問卷調查,結果發表在《雜貨零售市場研究報告》中。報告顯示,香港兩大超市巨頭百佳和惠康,利用自身競爭優勢,用多種手段向供應商施壓,限制了公平商業行為。

  根據消委會的報告,當時百佳和惠康在香港食品零售市場佔有率分別為28.6%及33.9%,兩者相加市場佔有率高達62.5%。而在這兩家香港市民 經常光顧的超市背後都可以看到地產商的身影,當時百佳隸屬于屈臣氏集團旗下的食品零售部,屈臣氏是李嘉誠長實集團旗下的公司;惠康則歸屬牛奶公司旗下,牛 奶公司又隸屬怡和集團,集團轄下有香港置地多個大商場,不難發現許多惠康超市都位於香港置地的發展項目中。
  由此不難看出,華資地產商不僅對香港的房地產市場有著舉足輕重的影響,其影響力甚至已經滲透進香港經濟的方方面面,觸及市民生活的多個層面,而他們實現這樣的影響力的重要途徑便是利用從房地產市場積累的財富進行跨行業並購。

  2010年,曾任新鴻基地產集團創辦人郭得勝私人助理達8年,其後加入嘉裡建設,任策劃發展經理的潘慧嫻撰寫的《地產霸權》一書在香港出版。她在書 中直指,香港的經濟其實由依靠地產業發家的六大家族(即李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭氏家族、包氏及吳氏家族、嘉道理家族)所操縱。

  “地產霸權”這一概念隨之升溫,不少評論都將高昂生活成本導致的富者愈富、貧者愈貧,歸結於在房地產業發跡,並於其後不斷進行跨行業並購的幾大家族財團。
  潘慧嫻曾在書中引述港交所的資料,2010年5月,由香港七大家族財團操控的主要上市公司,占香港股市總市值的14.7%。而這些家族財團往往涉足至少兩個競爭不激烈的行業來積累財富,其中又有不少財團涉足公用/公共服務為主。

  除了長江實業在1979年通過收購和記黃埔將百佳超市歸於旗下的例子外,類似的跨行業並購還有不少案例:新鴻基地產自1980年開始逐步控制香港最 大的巴士公司——九龍巴士;恒基兆業在1981年上市前,主席李兆基逐步買入香港最大的能源供應商之一——香港中華煤氣有限公司的股份;長江集團1985 年收購了香港電力行業的巨頭——香港電燈集團有限公司;新世界發展在1998年投得香港巴士路線專營權,2000年從恒基兆業控制的香港小輪渡收購輪渡服 務牌照等等。
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領匯一名成歷史 當年錯誤永流傳



領展(前稱領匯)剛以全港商廈次高價奪得旺角工貿署大樓,同日即宣佈推出旗下九個商場招標出售,可見其換馬、洗底決心之逼切。

領匯於○五年上市,當年盧少蘭婆婆全力反對,認為公屋居民必成受害者。十年回首,事實證明她比負責批准領匯上市的政府高官、立法會以至終審庭法官更為正確。至於另一位批評房委會「賤賣」公產予領匯的鄭經翰,亦證明了他的指控有據,因為領匯把資產陸續出售,炒家轉手即獲巨利,售價(不論停車位或商場)比十年前由房委會購入的平均價何止超出十倍。

今天公屋居民再沒有地方可以買到價廉物美的食物及日用品,特區政府再沒有場地主辦與民同樂的社區活動,公屋停車場不再以公開公平(租金高低已不計)的方式供居民租用,這些重大的轉變,嚴重降低了草根階層的生活質素,更影響了公屋居民對政府及官員的關係與感情。昔日高官落區訪問,受惠的居民熱烈歡迎鏡頭從此不復見,取而代之的是怨聲載道,因為受害的不只是被趕盡殺絕的小商戶,還有數以百數十萬計的公屋居民。

領匯取得的空前商業成功,並未帶來上市前預期的良好效果,例如推動政府資產進一步的私有化,從而釋放提高資產的潛力及效率;亦未有鼓勵更多的地產信託基金來港上市,從而擴大相關的股票市場份額。反之,自從領匯上市第一天起,即任由投機者乘虛而入,甚至成功進入董事局,徹底改變了領匯上市的真正目的,把這家公司打造成只為股東及管理人員創富的工具。

房委會未從私有化得益
更令人感慨的是,房委會當年之能成功把最有價值及貢獻的商場與停車位私有化售予領匯上市,所得的款項卻得物無所用,因為隨後的十年,政府停建居屋及大幅減少興建公屋,以致由領匯上市所得的二、三百億根本無處可用,但定期存款以至投資的回報又低至可有可無地步,結果房委會並未有因獲得巨額收入而得益,反把收入穩步上升的最寶貴資產全數「賤賣」,讓領匯的投機及投資者賺個盤滿缽滿。

領匯在過去十年,透過追及市值的加租、翻新商場提高檔次,大量引入連鎖品牌,轉型為高檔及自由行消費點等手法,令商場逐步變成「賣紅酒、嘆和牛」的消費好去處,街市則陸續改成「賣有機果菜、嘆高級海鮮」的摩登鮮活市場;商場中隨處可以見到以內地旅客為對象的金舖及化妝品店,街市也已由主力批發及零售的財團承包壟斷,對於能負擔這類高消費的市民(不論是居於公屋或鄰近地區的駕車人士)來說,當然是一些備受歡迎的改變,但對於每年均向政府力爭減租免租的「合資格低收入人士」來說,他們生活的艱難程度,並未因有政府的大額資助而得到任何改善,因為物價的升幅更甚於他們的薪金收入與福利所得。

梁振英在競選特首時,曾承諾會處理領匯上市所帶來的各種社會問題,可惜他當選後對此事即從不再提,去年甚至批准領匯及所有地產信託基金均可以擴大投資範圍,由收租公司晉身為地產商,領匯隨即利用機會,在九龍灣投地建樓,從此正式成為跨國地產集團,且以更改名字來凸顯其身份的轉變。

領匯變了領展,轉型的速度應會更快,一方面會透過大量及定期出售原來房委會的資產去套現,藉以獲利及維持地產信託基金慷慨派息的吸引力,確保股價能維持不墮,另方面亦會更積極購入更高質素的資產,加以重新包裝及調高租金等手法增值,然後再放租或放售,這些地產商常用的經營策略,對當年策劃及推動領匯上市的政府官員及政黨人士來說,可能發夢也未曾想過。但他們更想不到的,是日後公屋若要全部重建,領展以至如今購入曾經屬於房委會物業的財團,將會是最大的反對者及阻力,因為他們都是「持份者」,倘若沒有他們的首肯,政府重建屋邨的機會十分渺茫,除非是強制性收購,又或是誘之以甘詞厚幣,令對方無法拒絕。這個事情的最新發展,令當日支持領匯上市的人再無自辯能力,亦令梁振英的競選承諾將永無兌現機會。

周信
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Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”

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連夜叫停零首付,短命的政策誰買單?
  文/維揚臥龍

三月一日瀋陽市政府下發新政,對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的,給予住房公積金政策支持,公積金連續繳存時限由6個月降為3個月,首付比例實行“零首付”政策。

中央說要去庫存,各地方就拼了命的想去庫存。忽悠農民進城買房、以尊重人才名義給優惠,買房送車送傢俱,如果說這些還比較隱晦罷,有些地方政府居然不顧風險違背法律規定,直接打出零首付的名義了,甚至把零首付的對象都瞄準在那尚未有經濟能力的學生身上,這是最後的稻草還是大青果藥丸?

銀行是要講究風控的,零首付信貸,銀行的壞賬風險陡增。我國的助學貸款工程,有嚴格的申請手續和銀行審批流程,可每年違約率還會達到2.92億元占1.75%,這還只是最多2萬多元的貸款總額,就能產生如此高的違約率,一幢房子至少60萬元,那可想而知銀行將要承擔怎樣的風險!銀行只要腦子沒有進水,都不可能同意政府的這項決策!

其次,我國央行和證監會對於房貸首付比例有專門的下限要求,銀行只要還不想關門,都不可能逾越這個規定!那從這個方面來說,政府的這個政策,根本就是無根之木。如果想要推行,那只有一個可能,用行政權力強行推行,就像打開封閉社區的圍牆一樣。只不過即使能得逞,那付出的代價也是慘重的!

政策一出舉國譁然,連夜叫停,實在是創造了短命政策之最,如此的朝令夕改,政府威嚴何在?市場經濟當尊重市場當敬畏市場,政府如此手段的托市救市,不是在糊弄國民?目前因為朝鮮的關係,東三省經濟下行,人員流失嚴重,不去除百姓這個心結,即使用個零首付的房子又怎能拴得住?家裡有好房但是沒有多少就業機會,背井離鄉去大城市打工住地下室多的是!

更何況,零首付只是先交房子,這貸款還是要還,不是送房。大學生還未就業拿什麼還房貸?用腳趾頭想,也知道那肯定是掏空爹娘的棺材本,打了姐妹的彩禮主意,七拼八湊才能勉強支持每月的還貸!如果有個意外,比如自己失業家人大病或者其他需要動錢的,那房貸就會還不上,能繳滯納金的還是幸運能繼續當房奴,更有可能的是就此斷供,上了銀行黑名單,被銀行告上法庭去坐牢!

當然,實在沒有辦法的才會去吃牢飯,但凡能湊出錢還貸都不會去。可是在沒有特別好的工作收入時,又要還房貸,不會逼得部分人劍走偏鋒?那時造成的後果,誰又來負責?坑蒙拐騙雖然解決了房貸問題,可會給多少人造成財產損失和終身揮之不去的陰影?好的政策能讓壞人變成好人,壞的政策能把好人逼成壞人。各位官老爺們,制定政策還是三思而後行吧!
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