樓市新政正在擠出“居住正義”

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【畸形樓市】兩小時漲20萬 官:樓市不會像日本崩盤
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陳政高(新華社)


十二屆全國人大四次會議新聞中心今早在梅地亞中心舉行記者會,住房和城鄉建設部部長陳政高、副部長陸克華、副部長倪虹就「棚戶區改造和房地產工作」的相關問題回答記者提問。有記者問:「現在社會上有一種擔憂,認為目前房地產市場似乎和80年代的日本非常相似,我們看到,當時日本的房價從1985年開始在6年內增長了3倍,隨後從1991年開始出現了斷崖式下跌。現在這種擔憂認為,中國的樓市可能也會像當時的日本一樣發生崩盤,請問對此你怎麼看?」

陳政高回應:「你提的這個問題,最近網上有一些文章,社會上也有一些議論。圍繞這個問題,我請教過一些專家。我要說的是:第一,時代不同。日本發生的事情是在20年、30年以前的事情,背景、政治、經濟條件和今天都大不一樣,甚至是完全不一樣了;第二,國情不同。中國和日本的城鎮化水平不同,經濟發展階段不同,宏觀調控的措施也不同。因此,我要說,不能相提並論。」

內地房價不斷暴漲,情況有幾嚴重?當地一位經紀透露,本月12日某樓盤開盤。上午的價格還是16,000元/平,下午加推時價格就調到了17,500元至18,000元/平。僅僅2個小時吃飯的時間,房價就漲了2000元/平!有個客戶因為上午開盤價格過高猶豫沒有落訂,結果吃了盒飯再去現場時,就被告知這套89平的房子至少還要再加17.8萬才能買。經紀說:「客戶氣憤大呼:『這飯盒吃得比一輛大眾速騰車(Sagitar)還貴!」

評;現在的中國樓市是臨死前出現的迴光返照。
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野簷:京滬房子漲瘋了

這是個壞消息,也是個好消息:房價漲了。

一套舊公屋一口氣漲了3次價
上海中原地產控江分行蔣經理對《第一財經日報》記者說,上海內環附近一套2000年建好的老公房(舊公屋),春節前的掛牌價格是430萬,春節後,上周四有購房者看中了,但房東卻馬上漲到了450萬,購房者同意加價20萬到450萬,房東再次漲到了490萬,因為追着他要買房的人太多了。有人說490萬就490萬吧。但房東第三次反悔了,又漲到了500萬。

上海房地產火得似乎有點莫名其妙。2月21日,上海虹口區內環內推出了一個新樓盤,單價在每平米8萬元左右,352套房一天就賣完了,一下子就是36億元的銷售額,每套房的均價接近1000萬元。

春節是房價的一個轉折點。在上海,許多二手房主在節後都將房屋的掛牌價上調了5%至10%。在北京,房價也在漲。北京居民小蔡告訴中新社記者,他有一套房要賣,年初還是250萬左右,春節後經紀人給的報價就漲到了270萬,這兩天又漲了5萬。
據「偉業我愛我家」數據中心統計,春節後第一周,北京二手住宅的網簽量高達6048套,日均成交864套,交易量為2010年以來的最高值。這期間,北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元,比2015年全年均價上漲5%左右。

對上海和北京市長來說,房地產火爆,這不是壞消息。其實,全國房地產都在着火。中國指數研究院2月23日發布的數據顯示,春節假期結束後第一周,2月15日到21日,32個主要城市的住宅成交面積環比上漲6.7倍,同比上漲5倍,其中北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房地產成交漲幅最為明顯,環比上漲2171%。

酒壯慫人膽 錢撐小人腰
是什麼燒熱了房地產市場?
財政部、稅務總局、住建部三部委最新推出的新政,減免了對非普通住宅以及二套房契稅,以及免徵兩年以上(含兩年)非普通住房對外銷售的營業稅。這確實是房地產火熱的一個理由。但這個新政只是有利於二三四線城市,卻把北上廣深排除在外,只有一條契稅優惠適用這4個一線城市,可以忽略不計。

新政的效力既然有限,背後一定是有什麼大物件,撬開了房價的血盆大口。
房價是什麼決定的?有人說是需求。但這個說法太含糊,變量太大。你的需求是1間房還是3間房?實際上,1間房也能活,3間房也不嫌多,關鍵是看兜裏有多少銀子。也就是說,酒壯慫人膽,錢撐小人腰,銀子決定了房價。

銀子從何而來?
話說自2013年以來,經濟不斷下滑,這急壞了領導們。怎麼辦?添柴加火上投資嘛。2月17日,國家發改委在一場發布會上透露:從2014年11月至2015年底,11大類重大工程已累計完成投資5萬億元,2015年全年全國固定資產投資完成是55萬億元。

有人先知先覺 提前佈局
這是什麼意思?
首先,這5萬億投資規模已經超過2008年及以後的4萬億投資。當年的這4萬億幾乎已經成為政府刺激經濟的代名詞,至今大家還在討論它帶來的效果和後遺症。

其次,中央的這5萬億投資是一個榜樣,是一個旗幟,為的是帶領全社會積極投資。這5萬億投資對應的是全國的55萬億投資,只有55萬億投資,同比增長僅10%,創2000年以來的新低,低於市場預期,害得GDP掉下了7%的紅線。

經濟還要發展,生活還得繼續。怎麼辦?中央財政和貨幣政策只好再次加碼——據央行公布,2016年1月,人民幣貸款增量為2.51萬億元,創單月歷史新高。

呵呵,這一個月2.51萬億的新增貸款是個什麼概念?比那個4萬億之後的2009年1月的貸款增量還多9000億。而在2011年至2015年,每年的1月份,新增人民幣信貸均值只有1.1萬億。

這當年的4萬億、如今的5萬億和2.51萬億,都是銀子。雖然這些銀子要買鋼材水泥煤炭,這許多銀子還在路上,但總會有一部分銀子,總會有一天,七拐八拐地進到人們的兜裏,要吃要喝要進到房地產市場。當年4萬億後,銀子多了,什麼都可以炒,什麼都憋着漲價,炒大蒜、炒綠豆、炒生薑、炒蘋果,當然也炒房地產。如今有這5萬億和2.51萬億,就有些人先知先覺,聞風而動,提前佈局,衝鋒陷陣。
你說,這房價,能不漲嗎?
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房地產就是一大群人在豪賭 裝睡的中國樓市叫不醒?

• 發表於:2016-03-16 08:14:07
• 作者:18219285087



深圳的房價已在過去一年裡飆升了52%,2月上海房價環比上漲3.6%,而1月錄得17.5%的同比漲幅。房地產市場近期新的泡沫正在形成,引發類似於幾個月前中國股市的崩盤或會重演。政府的貨幣刺激措施和房地產調控的放鬆,再加上3月1日起多地相繼發佈樓市新政,引發部分一線和二線城市的購房熱。而隨後以“首付貸”、“監管貸”為代表的場外配資引起了監管部門的重視。

針對央行房貸政策的變化及中國樓市近期的動向,南華早報在一則報導中這樣分析,以下為全文:

兩周之內,中國央行對房貸政策的表態發生了微妙變化。
上月底在上海召開的G20財長和央行行長會議上,央行行長周小川說,中國作為改革轉軌國家,很多人都沒有自己的房子,個人住房加杠杆邏輯是對的。住房貸款應該有大力發展的階段。個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的,有的國家占到40%到50%,中國只有百分之十幾。

他認為,房地產市場時冷時熱,所以要進行逆週期調節。首付比例原來是30%,現在降低是有空間的。

這時候,助推本已處於高燒狀態的一線城市房價如火箭般竄升,各方目瞪口呆。
房地產價格狂飆的同時,媒體揭開了上海以鏈家為代表的,萬億級規模的房地產灰色金融衍生的套貸及首付貸問題,這只是房地產金融異化的冰山一角。

這之後上海市表態,要嚴肅鏈家的非法金融與樓市的關係。坊間一度盛傳有望得到擢升,並肩負更重要財經管理職責的重慶市長黃奇帆高調反對加杠杆去庫存。
在8日重慶團的記者開放日上,黃奇帆說,如果聽任房地產高杠杆,將會是另一場金融災難。由於房市體量大,牽涉面廣,加上房貸遊戲規則混亂、風險識別和監管不足,一些項目跨界疊加形成高杠杆,一旦失控對國民經濟和和群眾危害極大,尤其是會加劇銀行壞帳的風險。

上週末,周小川率三位副行長以超豪華陣容會見媒體。副行長潘功勝表示,將打擊為客戶提供“首付貸”融資、加大購房杠杆、變相突破住房信貸政策的行為。

而與此同時,住房和城鄉建設部部長陳政高表示,目前正在與“北上廣深”四城市密切溝通聯繫。穩定市場的做法將包括實行嚴格限購政策,執行嚴格的差別化稅收和信貸政策,增加土地供應面積,及時披露資訊穩定信心等。

國土資源部部長姜大明表示,國土部將採取有保有壓、優化結構、分類調控等措施,合理增加城市土地供應面積。通過因城施策的努力,房價一定會穩定住。
實際上,在亢奮的市場中,市場預期已在悄然改變。

面對“瘋牛破欄”的房價,過去被銀行視為香餑餑的房貸在一線城市已悄然收緊。囤房戶、投機客都加入了拋售房產的行列,去庫存化的吐房讓多個城市的房產交易市場擠爆棚,網上登記系統爆棚癱瘓,市場猶如騾馬集市,人群如過江之鯽。

急速放大的房產交易量拉動了稅收增長,一位財稅官員表示,今年以來實體經濟狀況很困難,但這兩個月財政收入增長並不差,收入急升的主要原因是拜房地產交易井噴所賜。
中國房地產每一次調控都說要穩住房價,結果一次次上演“瘋牛破欄”。特別是去年下半年以來,股災之後,在資產荒草的格局下,樓市虹吸效應和避免港作用吸引大批資金,市場新一輪詭異的報復性上漲開始。

限購的大中城市,激進的豪賭型投機客選擇離婚或者家人代持的辦法繼續出手,先離婚再重婚。一些地方對二套以上房限貸,居然有高明的投機客同一天在三家銀行同時貸款購三套房,而系統不相聯,三家銀行“配合查詢”的結果是讓他順利通過,這三套房同時享受二套房貸的優惠利率……

種種瓜田李下的“擦邊球”、“離婚潮”、“套貸”甚至“騙貸”,使得市場再一次癲狂,在目前的價位上,大有不把“最後一頭瘋牛牽進場”誓不甘休的味道。

中國房地產市場處在一個長期非理性繁榮孕育的超級泡沫之中,繁榮的週期越長,泡沫越是堅強,越是累積著危機的種子。無論是國際通行標準,還是中國房地產市場自身的運行規律,都明示泡沫破滅的臨界點正在逼近。

野村證券曾發佈題為《中國正在升起的金融風險》報告。報告以國際著名的“5-30規則”對中國房地產的杠杆率水準進行分析。
“5-30 規則”是指在5年時間內,以國內信貸規模與一國GDP之比(DCG)為代表的杠杆水準增長幅度超過30個百分點,極易誘發危機。日本在1985~1989 年、歐洲在2006~2010年落入“5-30魔咒”,美國則分別於1995~1999年以及2003~2007年兩度滿足“5-30魔咒”陷入危機。

中國的杠杆率水準DCG已經從2008年的121%上漲至2012年的155%,漲幅為34%,政府公共債務已占到GDP的47.7%。而過去兩三年間,這一杠杆率顯然還在繼續抬高,一些項目跨界疊加形成高杠杆,有可能加劇潛在風險,誘發潛在金融危機。

市場的演化讓業內的大佬們也憂心忡忡。
巴菲特早幾年就說過“中國的房地產就是一大群人在豪賭,他們賭得很大”。“末日博士”魯比尼也認為,“不管從哪個角度來衡量,中國的房價都已經很高了,房地產泡沫會造成不良的社會後果,並且會累積成為社會和政治問題”。羅傑斯甚至要求投資人“要遠離一切與中國房地產相關的投資”。

李嘉誠先生三年前就開始考慮出清內地物業。王石去年也曾擔憂地表示,以當下的高房價下,幾代人傾其所有買一套房,往往是他們一生中最大的投資,中國房地產泡沫如果繼續膨化並破滅的話,“那將會出現災難性後果”。

回頭看,這都是對房地產非理性繁榮最嚴厲的警告。
多種效應累積並催生了中國房地產的這場曠世繁榮,而沒經歷過全域性系統性房產危機的中國,所有參與者都深信,這是個可以漲到天際的市場。

房地產的高杠杆和金融屬性使其成為容易滋生資產泡沫的市場,而將銀行體系捆綁並暴露在房地產泡沫之中是極其危險的。美國08年的房產泡沫破滅後,大量銀行破產或被接管,1/3的按揭房屋所有人成為負資產者,因為對房產神話的過度依賴和迷戀,資產階級變成負資產階級,房地產和金融業這兩大掠奪系統成為財富幻滅之源,也成為社會憤怒的中心。

不要再裝睡。
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中國開放四萬億壞賬市場 外資機構積極投資
2016-03-21 15:09:57 


(原標題:中國開放四萬億壞賬市場 外資機構積極投資)

中國正向海外機構開放壞賬市場,這吸引了包括KKR、橡樹資本管理、Clearwater Capital等機構的積極投資。

目前,中國不良債務規模估計達4萬億元。去年新增的不良貸款至少達到5000億元。
國務院總理李克強1月主持國務院常務會議,會議指出,支持銀行加快不良貸款處置,懲戒惡意逃廢債務行為,防範和化解金融風險。

會議還表示,對長期虧損、失去清償能力或環保、安全生產不達標且整改無望的企業及落後產能,堅決壓縮退出相關貸款,支持化解過剩產能。

會議稱,鼓勵擴大股權、債券等直接融資,大力發展應收賬款融資。支援運作規範、償債有保障的企業發行公司信用債調整債務結構。

目前,包括KKR、橡樹資本管理、Clearwater Capital Partners等機構都計畫進軍中國不良債務市場。

Clearwater Capital聯合創始人Robert Petty向路透表示:“看上去中國政府願意讓資本充足的大型另類信貸管理機構進入中國市場。”
Clearwater投資的中國公司已處理了57億美元的境內優先擔保債。而全球第二大私募股權公司KKR已經與國有壞賬管理公司中國東方資產管理結成夥伴關係。KKR將重點關注房地產領域的投資機會。

華爾街見聞此前提到,去年中國銀行業新增不良貸款約為2014年的2倍多。經估算,至少達到5000億元。銀監會稱,2016年銀行業將著力提升不良資產處理能力,強調須穩妥應對房企信貸風險事件,著力整合銀行資金支援供給側改革。

為了應對經濟下行對於銀行不良率的增加,銀監會此前在全國銀行業監督管理工作會議上部署2016年重點任務時表示,今年將著力提升銀行業市場化、多元化、綜合化處置不良資產的能力。開展不良資產證券化和不良資產收益權轉讓試點,逐步增強地方資產管理公司處置不良資產的功效和能力

近兩年房地產信貸風險事件頻發,引發市場對於房地產行業及其信貸違約風險的擔憂。2014年3月,浙江奉化龍頭房企興潤置業因無法償還債務而破產;2015年初,作為中國房地產百強開發企業的佳兆業陷入違約風波。佳兆業的“債主們”急於抽身,中信銀行、中國銀行深圳分行、華潤深國投信託等多家金融機構申請了“財產保全”。

中國產業資訊網去年發佈的《2015-2020年中國房地產市場專項調研及投資戰略諮詢報告》顯示,2015 年中期,按整體法計算的房地產板塊資產負債率為76.79%,較2014 年底提高了2.11 個百分點;淨債務率為138.98%,較2014 年底提高了28.56 個百分點。 房地產板塊整體債務率較高。

海通證券薑超宏觀債券研究團隊稍早在報告中指出,經濟下行,地產低迷是2016 年不良貸款率上升的主要風險之一。中國銀行不良率對經濟狀況的反映程度有限,一是由於非市場化因素仍在,二是由於地產價格持續上漲掩蓋真實貸款企業資質。隨著市場化程度的進一步提高,地產價格增速回落,前期脫離實體資質的過度放貸問題逐漸暴露,銀行壞賬風險正在浮出水面。
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線城市房價已遠高於國際 暴漲遊戲該結束了

發表於:2016-03-24 23:51:57
作者:於是乎如此


一線城市房價暴漲的遊戲該結束了。這是將來要用幾代人的家庭幸福與公共財政的拘謹和社會福利的逼仄作代價的。不僅如此,這種面廣量大的社會透支行為,必將惡化居民、企業,乃至政府部門的資產負債表,惡化營商環境,使現在光鮮的一線城市失去競爭力。這是不得不警惕的問題。

從房價絕對值來看,當前北京、上海、深圳的房價已躋身國際高房價城市行列。而單純的房價數位背後,還有計價單位和房屋品質的差異,這些差異更加凸顯中國房價絕對值的高價位。從相對水準來看,北京、上海、深圳的房價要遠高於國際城市。從東京和紐約等城市房市發展脈絡來看,人口流入以及城鎮化率的高低都不足以支撐房價持續無上限的上漲。只要市場存在泡沫,泡沫破裂、房價下降就是確定事件,不確定的只是何時下降。

中國一線房價持續暴漲的根本原因在於房屋分配不均而非絕對數量不足。中國一線城市早就已經進入了存量二手房時代,現行限購政策表面看起來是在抑制投資需求,緩解了需求壓力,但由於限購指標的存在,多套房所有者如果將房子賣掉就再也買不回來了,因此除非不得已這些人是絕對不會賣房的。

現行限購政策在抑制需求的同時也在抑制二手房供給,這是限購政策難以解決一線城市高房價問題的根本原因。個人觀點未來解決一線高房價的方法就是在限購基礎上對多套房開徵累進房產稅,遺產稅、房屋空置稅以及從嚴徵收轉讓所得稅。這些政策會讓囤房成本大增,炒房者無利可圖,巨量的二手存量房源就會被逼入市場,在加大二手房的供給的同時又抑制了投資投機房產的需求,高房價問題自然解決。
儘管國家在新出臺的“降首付、降契稅及營業稅政策”中將“北上廣深”一線城市排除在外,但與政府意圖相悖,一線城市房價出現井噴飆漲態勢,2016年前2月深圳、北京、上海二手住宅同比漲幅分別是:52%、25.7%、17.4%,均超過紐約在次貸危機爆發前的最大一年房價漲幅(15.4%),深圳已接近東京在上世紀90年代房價暴跌前的最大一年漲幅(86%)。而事實上,本輪上漲自2015年6月股市下調以來已經開始,2015年下半年深圳、北京、上海二手房住宅分別同比上漲34.7%、16.8%、8.8%。
不斷飆漲的數字令人困惑,相信很多人都希望能夠穿越到未來去看看來幫助自己在當前做出買賣房屋的決策。本文試圖通過梳理比我們發展早的發達國家的房地產歷史脈絡來為判斷一線城市房價未來走向提供一定借鑒。

目前一線城市房價在國際上處於什麼位置
首先,從房價絕對值來看,當前深圳、北京、上海房價已躋身國際高房價城市行列。2016年2月,深圳、北京、上海二手房均價分別為4.61、4.05、3.51萬元人民幣/平方米,其中深圳、北京的房屋均價已高過日本首都圈(東京及附近地區),而三個城市的高價區房價也已超過韓國首爾,緊逼紐約曼哈頓。曼哈頓是紐約最貴的地區,紐約州其他地區還有很多價格較低的房子。

而單純的房價數位背後,還有計價單位和房屋品質的差異。日本、韓國、紐約的房子都是按使用面積計價,不像中國住宅是包括公攤面積一起出售,且獨自或和樓內其他房主共用地皮的永久產權;更重要的是,住宅都是精裝修出售,不僅廚衛齊全,甚至有的還送一部分電器和傢俱,真正達到拎包入住,這些差異更加凸顯中國房價絕對值的高價位。

從相對水準來看,北京、上海、深圳的房價要遠高於國際城市。以北京為例,2015年房價收入比高達22.5,遠高於合理的房價收入比(標準在4到6之間)。從租售比看,北京當前不到2%,還不如銀行定期存款的利息高。房屋租售比的國際合理標準通常為4%到6%,比值越小,說明房地產市場中投資投機需求越大。

日本現在的租售比已高達8%,日本人還是更多的人選擇租房,而不選擇買房。據日本國土交通省2012年發佈的白皮書,1983年,40歲以下的日本人中有房者占42.2%,2012年有房者只占28.4%,近30年間下降了約14%。

美國在2000年之前的40多年裡,美國房地產市場的租售比基本維持在5%-6%的範圍內。但2000年之後受益於低利率環境、信貸政策等因素影響,租售比大幅下降,從5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地產泡沫開始破滅,租售比又迅速回到2000年5%左右的水準。

綜上,無論從絕對水準還是相對水準來看,當前中國一線城市的房價都處於高位。支撐一線城市高房價的相關邏輯主要有以下幾點。

第一,一線城市集中了全國的就業、教育、醫療等資源,全中國有錢有夢想的人都想去一線城市,有人口淨流入,就會不斷新增住房需求,房價就不會跌。
第二,當前中國城鎮化率不高,2015年僅56.1%,隨著城鎮化率的提高,大量人口由農村進入城市,將推動住房需求的增加,進而帶動房價上漲。

第三,當前一線城市還在限購,那麼即使將來有了降價的苗頭,一放鬆限購,需求馬上就會釋放出來托底房價。

正是基於對一線城市房價仍將繼續上漲的預期,部分剛性需求群體擔心房價上漲後買房負擔加重,在本輪房價上漲潮中加入搶房大軍,再加上當前貨幣流動性充裕,各市場主體投資管道有限,所以有一些投資資金通過各種管道流入到一線房地產市場,也助推了本輪房價的上漲。下面本文結合國際大城市房價走勢及影響推動因素分析判斷當前推動一線城市房價上漲的邏輯是否成立。

只要有人口淨流入,房價就不會跌嗎
日本東京:不支撐人口淨流入和房價之間的正相關關係
日本房價1990年達到最高點,首都圈均價93.4萬日元/平方米(約合4.84萬元/平方米),1991年開始下跌,持續下跌11年,2002年跌至最低點51.3萬日元/平方米(約合2.66萬元/平方米),平均價格最大跌幅達45%。2003年,日本房價又開始上漲,當前首都圈的房價為77.9萬日元/平方米(約合4.04萬元/平方米),儘管已較最低點上漲51.9%,但仍未漲回最高點水準。

從人口數來看,1992年開始日本東京人口數連續下降三年。但能否就此推斷出是因為人口流入減少,所以房價就下跌了呢?我們認為日本資料不足以支撐這個結論。首先,從時間先後來看,房價下跌在先(1991年),人口減少在後(1992年),按照邏輯,應該是先發生的事情是後發生事情的原因,即人口數的下降可能是受“房價泡沫破滅”的影響。其次,從資料來看,儘管1996年開始東京人口已經恢復持續正增長的態勢,但房價仍在此後連續下跌了近7年之久。

可見,人口淨流入並非房價只漲不跌的理由,只要房價存在泡沫,當泡沫積到一定程度開始破裂的時候,所謂人口淨流入是無法阻擋房價下跌的。這個道理和股市泡沫破滅時是一樣的。

更進一步,有觀點認為,不能拿中國和日本比,因為中國人口總量多,人口蓄水池要遠多於日本,所以,一線城市人口潛在流入量將大大多於日本東京。這個觀點有一定道理,可是深入分析卻發現此觀點難以成立。

首先,從實際情況來看,近年來一線城市基於城市承載能力考慮開始控制人口數量,人口政策呈逐漸收緊的態勢,一線城市的人口流入已趨緩,上海市2015年的人口數已出現負增長,未來大城市人口控制政策預計也不會過於放鬆。

其次,按照人口密度來看,北京、上海人口密度遠低於韓國首爾、美國紐約和日本東京。這些城市在高人口密度、高人均收入的前提下,房價絕對值也沒有比我國一線城市高太多,這說明當前我國一線城市的房價也許已經提前消化了未來潛在的人口流入對房價上漲的推動影響。

2015年美國、日本、韓國城鎮居民人均可支配收入分別為4.16萬美元(約合25.9萬元人民幣)、151.5萬日元(約合7.9萬元人民幣)、142.2億韓元(約合7.9萬元人民幣),2015年北京、上海、深圳分別為4.85、4.99、4.46萬元人民幣,可見,三個城市所在國家的人均收入均高於我國一線城市的人均可支配收入,那麼作為首都的紐約、東京、首爾的人均收入更將遠高於我國一線城市。

中國城鎮化率較低所以房價就持續上漲嗎
從城鎮化率來看,日本1992年房價下跌時期,城鎮化率為77.37%,儘管處於較高的水準,但隨後日本城鎮化率每年仍在不斷提高,增幅甚至較前期有所增加:1985年至1990年,日本城鎮化率五年總共僅增加0.64%,年均增加僅0.13%,但此階段房價卻節節攀升。1985年,東京都的商業用地價格指數為120.1(以1980年為基期100),但到了1988年就暴漲到了334.2,在短短的三年間暴漲了近2倍。東京都中央區的地價上漲了3倍。

1990年,僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格,國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本,土地的總價值幾乎是美國的4倍。而在1991-2005年,城鎮化率每年增加數高達0.6%,明顯高於1985-1990年,但從1991年開始,日本房地產泡沫開始崩潰,泡沫經濟的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌,股價和房價大幅下跌,日本經濟進入長期的蕭條期。

城鎮化率低推動房價上漲的邏輯在於由農村進入城市的潛在人口數多,城鎮化率提高的潛在空間大、速度快,因此潛在住宅需求量大。但從日本資料來看,房價和城鎮化率提高速度之間沒有必然的正相關關係,間接也說明城鎮化率低也不足以支撐房價持續無上限的上漲。

綜上可知,人口流入以及城鎮化率的高低都不足以支撐房價持續無上限的上漲。只要市場存在泡沫,泡沫破裂、房價下降就是確定的,不確定的只是下降的時間。

未來中國一線城市房價可能的變數

1.什麼原因引發了日本東京和美國紐約房價下跌
日本房價下跌的直接原因是貨幣政策的變化引起住房供需發生了逆轉。
日本政府基於抑制不斷攀升的房價、股價考慮,1989年5月至1990年8月,5次上調中央銀行貼現率從2.5%至6%,貨幣供應量的增長速度也由1989年的12%下降到1991年的2%。同時,日本要求所有的商業銀行大幅削減貸款。貸款成本以及貸款難度同時增加,樓市有效需求減少導致價格低迷,進一步使得企業抵押資產價值日益縮水,日本的銀行擔心企業的償債能力而不願放貸給企業,這造成了企業的正常經營借款通道因為銀行的惜貸而被封死,其後果導致了大批企業由於日常的運營資金不足而倒閉。

資本市場方面,由於企業資產的縮水,其股票價格大跌,使得投資者對企業的信心下降,投資者紛紛拋售企業股票,企業試圖增發新股進行融資的通道也被打斷。貨幣和資本市場的雙重打擊,使得企業沒有資金去投向房地產,市場對土地和房屋的需求大幅萎縮。企業此時不可能再從銀行借到資金來償還舊債,因而只能變賣手中的土地和持有的股票。
另外對於某些企業拖欠償還借款的問題,日本的銀行則自行變賣借款企業的抵押不動產,來保證銀行資產的安全,這無疑又加大了短期內房屋和土地的供給,使得以前所囤積的房屋和土地得到大量的釋放。土地和房屋的供給在短期內猛增,有效需求和有效供給瞬間發生逆轉,直接導致了房地產泡沫的破裂。
貸款利率的提高也是美國房價下跌的直接誘因。美國房價在2007年最高峰,2008年美國房市像多米諾骨牌一樣崩盤,2012年跌倒穀底。在次貸危機前,美國住房市場出現了一個長達6年的繁榮期,這使得人們對於住房市場存在一個過分高估的積極心理,認為只要買房一定可以升值,而且升值的空間一定大於貸款的利率。這樣的心理導致很多人貸款買房,而金融機構也借著房地產的繁榮過度開發住房抵押貸款,甚至鼓勵那些沒有固定收入、還貸風險很高的人也來貸款買房,這樣的情況導致美國房地產泡沫越吹越大。

而由於房地產泡沫的出現,政府採取提高利率等調控措施,次貸還款利率大幅上升,同時,隨著華爾街加快裁員的步伐,高價住房按揭短款資金乾枯,紐約地區價值在500萬美元或更高價的公寓和鄉鎮別墅的價格持續下跌,使紐約房市成為美國富人和中產階級的噩夢。紐約總共也不過30萬人從事證券業,但當時裁掉了5萬人;對沖基金業像是得了營養不良,投資者從基金中大量抽回投資。作為曾經的豪宅主力購買者,對沖基金經理人自顧不暇,沒有精力去投資買房。

儘管房價大幅回落,但高端住房庫存仍有增無減。根據Streeteasy.com歷史資料顯示,紐約掛牌銷售的500萬美元或更高價住房的數量,2008年是518處,2009年底則增至近1000處。也許正是因為華爾街大裁員帶來的負面影響,紐約地區房價貶值比全美平均值要更多。據不動產評估公司MillerSamuel資料,曼哈頓500萬美元或以上豪華住宅的售價中值,從2008年一季度到三季度,下跌近20%;到了年底,又暴跌了20%,一年時間跌了將近一半。

當時,紐約房市面臨的另一緊要問題是缺少按揭貸款資金。曼哈頓此前每筆按揭貸款數量都很大,至少在65萬美元以上。因交易這類貸款的二級市場已關閉,所以像花旗等大銀行都緊縮按揭貸款。貸款銀行通常在整棟住宅有一半售出後才肯發放貸款。這對那些新開發的專案更是雪上加霜,且銀行對首付款要求更高。

住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級貸款人不能按期償還貸款,銀行收回房屋,進行拍賣,市場上供需失衡,導致房屋價格不斷下跌。

2.日本、美國、韓國房價下跌時是大城市先下跌還是中小城市?
從日本來看,一線城市下跌的時間要比其他城市早,且跌幅也更大。
日本當年房價上漲的時候一線城市的漲幅要遠高於其他城市,如首都圈漲幅就遠高於近畿圈,其中東京漲的最快最高。這大概日本人也相信,日本只有一個東京,東京掌握著教育、醫療、金融、就業等資源。下跌時也是一線城市跌得多,這個道理其實不難理解,因為下跌之前一線城市的累計漲幅遠高於非一線城市,因此跌起來的時候也就更多。這和股市道理是一樣的,估值越高,泡沫越大,熊市時跌起來就越狠。六大一線城市住宅地價指數1990年到2015年下跌75%,跌幅遠高於同期除六大一線城市外的主要城市(下跌47%)。

美國紐約房市的下跌是從曼哈頓開始,逐漸蔓延至靠近房災周邊的新澤西和康涅狄格州的地區,康州Fairfield縣、紐約長島、紐約州Westchester縣,受災均超過30%,最嚴重的,跌了50%。韓國也是一線城市首爾先跌。2011年在首爾房價下跌時,非首爾區沒有隨之下降反而持續上漲。

2013年諾貝爾經濟學獎得主RobertShiller在其《非理性的繁榮》一書中指出:非理性的繁榮是基於心理基礎的投機泡沫,資產價格的上漲挑起投資者的熱情,並不斷在投資者中散播、“傳染”;在傳播過程中整個故事會被放大,以證明當前價格的合理性;後續的投資者儘管懷疑資產本身的價值,但出於嫉妒別人的成功或享受做賭徒的快感,也會參與進來。

也就是說,在非理性的繁榮中,新進入的投資者多是受到資產價格上漲的吸引,而不再關注資產本身的價值,甚至進入到一種編織各種故事來給自己增加信心的狀態;而其實越是上漲,投資者的內心深處就越脆弱,一旦大的形勢有所變化(例如貨幣收緊等政策變化),投資者的風險偏好程度也會轉變。回顧歷史上每一次泡沫的產生和破滅基本都是這樣的一個過程。

一線城市儘管擁有更多的資源優勢(1804.532,-55.35,-2.98%),但一旦市場風向逆轉,下跌的噩運也將難以避免。近十年來,一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍,而房價漲幅超過5倍,租售比從5%一路下降降到不到2%,也就是說房價的漲幅是房租漲幅的2-3倍。可見,一線房價持續暴漲的根本原因在於房屋分配不均而非絕對數量不足。否則的話,一線城市的租金水準也應該與房價同幅度上漲。

一線城市早就已經進入了存量二手房時代,現行限購政策表面看起來是在抑制投資需求,緩解了需求壓力,但由於限購指標的存在,多套房所有者如果將房子賣掉就再也買不回來了,因此除非不得已這些人是絕對不會賣房的。現行限購政策在抑制需求的同時也在抑制二手房供給,這是限購政策難以解決一線城市房價問題的根本原因。

未來解決一線高房價的方法就是在限購基礎上對多套房開徵累進房產稅,遺產稅、房屋空置稅以及從嚴徵收轉讓所得稅。這些政策會讓囤房成本大增,炒房者無利可圖,巨量的二手存量房源就會被逼入市場,在加大二手房的供給的同時又抑制了投資投機房產的需求,高房價問題自然解決。

總體來看,一線城市房價未來可能的變數在於會引起市場風險偏好變化的事件。具體引發事件很難猜測,但對比國際和我國一線市場住房市場生態差異以及其房價下跌的教訓,要警惕下列兩種情況的發生可能對房市帶來的影響。

一是要警惕貨幣政策轉向可能帶來的影響。結合日本和美國的經驗教訓,貨幣政策如果逐漸收緊,可能就會改變樓市繼續上漲的預期。本輪一線城市房價上漲,一個重要原因是央行為了配合供給側改革穩經濟而實施了寬鬆的貨幣環境,未來一旦經濟企穩復蘇或者供給側改革告一段落,那麼貨幣政策就會逐漸收緊,樓市繼續上漲的預期可能就會改變。
二是房產稅政策出臺的風吹草動也會影響到樓市走勢。當前中國和其他國家房地產市場不同之處,除了中國房屋本身有戶口等資源捆綁之外,還有持有成本的不同。日美韓各國有房產稅、遺傳稅、贈與稅等,持有成本要遠高於中國。美國每年的房地產稅約是住房價值的1%-3%,此外,還有遺產稅,美國的遺產稅實行累進稅率,房子的價值越高,納稅比例越大,最高達55%。日本每年的房地產稅約是住房價值的5%左右,而且,日本還規定了,房子買賣要交重稅,贈與也要交稅。
所以,受房產稅和遺產稅等影響,當前日本人和美國人希望通過投資房產增值的積極性不高。我國一旦明確開徵房產稅等增加房屋持有成本的政策,預計住房有效需求將明顯減少,難保不會導致房價向下逆轉。

2015年美國紐約州房價
房價中位數(萬美元/套)房價中位數(萬元人民幣/套)房價中位數(元人民幣/平方米)紐約州-新澤西島北部38.462508250紐約-紐華克聯盟34.792267463紐約-納蘇郡和蘇福克郡42.662779151紐約-懷特平原46.463029966

  注:美國紐約的房子是按套賣的,多為獨立別墅,每套住房的建築面積中間值是303平方米,地產面積中間值是1416平方米。相關資料來自WIND資料庫。

  2015年北京、上海、深圳、東京、首爾、紐約人口密度
城市占地面積(平方公里)人口(萬人)人口密度(人/平方公里)北京164122170.51322上海63392415.273810深圳1,997.001,077.895398東京都21911350.666160首爾605.77101416739紐約78984910760
  資料來源:WIND,日本總務省統計局。注:東京都是比東京更大一級的行政單位。
  北京、上海、深圳、東京、首爾、紐約房價
城市時間房屋均價(萬元人民幣/平方米)高價區域房屋均價(萬元人民幣/人)2015年人均GDP(萬元人民幣/平方米)北京2016年2月4.05
西城:7.09
東城:6.24
10.6上海2016年2月3.51
靜安:6.71
盧灣:6.33
10.3深圳2016年2月4.61
福田:5.93
南山:5.92
14.9日本首都圈2015年4.04-37.1首爾2015年-5.5(江南區,首爾富人區)-紐約2015年-8.8(曼哈頓,類似北京二環以內)44.3
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中國樓市泡沫世界最大 房價本可跌不讓跌

• 發表於:2016-03-25 10:14:12
• 作者:春秋風華



哈繼銘:加杠杆方式買房只會增加金融風險

博鼇亞洲論壇2016年年會於3月22-25日在海南博鼇召開,全球媒體奔赴現場,近距離聚焦這場一年一度的思想盛宴,論壇話題從發展模式到亞洲文明無所不含,中國高官及中外學者及企業家齊聚一堂共話中國發展及亞洲未來。

3月23日,各場論壇如火如荼地舉辦,高盛投資管理部中國副主席暨首席投資策略師哈繼銘先生飛機剛落地便接受了鳳凰衛視[-1.65%]現場連線與鳳凰財經聯合專訪。
在談論中國當下人們最為關心的人民幣、樓市、股市問題時,哈繼銘先生一如既往直言不諱,通過確鑿的資料分析的與犀利的觀察為我們把脈中國經濟的病灶。總體來說,他認為人民幣短期穩定,中長期面臨貶值壓力;中國大陸房價收入比為全球最高;而中國的股市很有何能又在醞釀一個新的泡沫。

用加杠杆方式買房只會增加金融風險
主播:就是我們再來說一下就是這個樓市的問題,你也知道就是今年開始房地產投資以及銷售資料也是有開始回暖的跡象,而且我們也看到就像一些一線的大城市,像深圳那些就幾個月已經可能漲了百分之五六十了,可是在二三線城市來看呢,就是帶不上去,您怎麼***房地產未來的發展?是不是兩極分化的情況會更加嚴重還是怎麼樣呢?

哈繼銘:
房地產的情況和匯率很類似,就是在所以其實中國的房價應該是已經到了下跌的階段了,之所以沒有下跌是我們政策在不斷的推動它,包括輿論上的推動,包括地方政府出的一些政策,包括金融政策的放鬆,在努力的使得有更多的人可以來買房子,目的當然很直接的就是穩增長、穩金融,但是我覺得這些措施可能都是過渡的注重了短期的利益,短期的穩定,它可能是以更長期的不穩定為代價的。因為我們知道中國其實房價是很貴的,大家都說香港房價貴,是香港房價是貴,但是香港的房價收入比在全世界來看它是處於除大陸以外它是最高的,它是15.6倍,那麼紐約和倫敦差不多都是在10倍、12倍,日本東京只有8倍,你知道中國深圳是多少嗎28倍,上海和北京也都是超過香港的,所以有很多人說香港是世界上泡沫最大的,我覺得不是,是中國房地產中國大陸的房地產是泡沫最大的,遠遠大於香港的,遠遠大於全球的。
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學者:房地產泡沫一破 整個現有社會體系將全面崩塌

• 發表於:2016-03-25 10:42:20
• 作者:水光瀲灩晴方好


在23日舉行的“經濟學家一席談:‘三駕馬車論’再思考”分論壇上,有記者提問如何看待中國房價未來走勢,經濟學家陳志武表示,對此非常擔心,中國政府將房地產泡沫越做越大,正朝著次貸危機的方向走去。而且房地產是短期經濟刺激唯一的工具。

而經濟學家林毅夫則提出了不同的觀點,他認為中國房地產市場還有很長的路要走,仍然是中國的支柱性的行業。不過,林毅夫也提到應該謹慎投機需求觸發的金融危機。

以下是問答實錄:
提問:一線城市的房價已經漲20%到30%,總銷售過去兩個月當中增加了40%,大家有沒有覺得正在形成房地產市場的泡沫,有沒有這個擔心,你們認為中國的房地產市場的未來的走勢如何?

陳志武:我非常擔心房地產市場,中國的房地產商非常擔心,與此同時我想再一次強調,這個又是政府作為的一個結果,比方說從今年年初以來元旦到現在地方政府在放寬各種限購政策,允許購買多套住房了,首付率降低了,甚至有些地方零首付,如果看一下次貸危機的話中國朝著那個方向走了,為什麼中國把泡沫做的越來越大,因為他們處在非常艱難的處境,因為太多的地方政府過去一年當中他們的財政狀況很困難,他們主要靠土地在房地產市場牛市的時候這些地方政府的財政收入有50%甚至有些地方60%、70%的支出都是來自於土地出讓的收入,所以房地產市場下滑太多的話,這些地方政府的財政狀況將難以為繼,他們的財政挑戰會更大,而且銀行體系也會受到挑戰,所以只要這個遊戲仍然可玩,令人遺撼的是也許現在的這個情況是唯一的短期刺激經濟增長的工具。

林毅夫:對於房地產上我有兩個立場,首先目前的中國城市化率只有56%,任何一個高收入國家來說城市化率已經超過了80%,所以中國城鎮化方面還有很長的路可以走,我們農村進入城市地區的話他們需要住房,所以我認為房地產行業仍然是中國的支柱性的行業,因為中國的城鎮化帶來的需求巨大的。

我們也知道對於人們買房的人來說,他們有兩個目的,首先是一個生活,第二是投機。如果有太多投機性的買房就會出現房地產商的泡沫,一旦房地產泡沫的話會觸發金融危機。一個方面支持房地產市場的發展,另外一個方面我們得小心謹慎。
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樓市泡沫成內地經濟計時炸彈

90年代末創辦《財經》雜誌後來又創辦財新傳媒的胡舒立女士是內地財經問題專家,熟悉內地經濟情況也有自己的觀察,不會盲從政府觀點,甚受國際社會及傳媒看重。近期內地樓市熾熱,隱隱然有出現泡沫之勢,胡舒立就在最新一期《財新周刊》撰寫社論,質疑有關方面借樓市泡沫這帖興奮劑刺激增長是錯誤的做法,既違反中央政府去槓桿化的大方針,也為整體經濟製造更大的風險及隱患,隨時得不償失。她建議政府相關部門及官員回到以創新及效率為本的策略上,不然將後患無窮。

短期營造市道復蘇感覺
以國際傳媒標準而言,胡女士的批評算是客氣的了。畢竟國情不同,中央領導核心習近平又容不下批評意見,太重手批評的話有機會招來妄議中央的罪狀,令胡女士以至財新傳媒惹上麻煩,只好借政府自己定下的規則及標準批評當前的政策,以示沒有逾越中央的意旨。若讓胡女士無顧忌直說,只怕飲鴆止渴四個字絕對少不了,因為樓市泡沫對整體經濟來說絕不是興奮劑這樣簡單,而是毒性猛烈的一服藥。

是的,樓市對多個行業有直接間接的影響,樓市壯旺帶來的財富效應、新增投資及營業額都非常驚人,從銀行到建築商到原材料到律師到商業服務企業都受惠,甚至傳媒也因為地產業蓬勃而有更多的廣告收益。不同國家都曾在樓市蓬勃及泡沫中享受過驚人的經濟好景,彷彿變成黃金之國一般。80年代末的日本房地產價格狂飆,造就巨大的紙上財富,企業、個人彷彿有用不完的金錢。著名作家村上春樹在他的新書《身為職業小說家》中提到當時的怪現像:有出版社說他想去全世界哪裏都行,花多少經費都沒問題,去寫你喜歡的遊記吧!另外也有不認識的暴發戶對他說:「我最近買了法國的一座城堡,你要不要去住一年,游哉地寫小說。」這樣的紙醉金迷景象只有樓市泡沫下才有可能出現。

美國的情況也一樣,踏入21世紀後美國樓市在低息環境下持續上漲,完全掩蓋了經濟停滯的事實。不僅上班族一再把自己的屋子refinance套取現金消費以至購買另一所房屋,即使沒有固定職業、收入的人也輕易成為業主,銀行隨隨便便就批出樓按貸款支援仿似有升無跌的樓價。電影《沽注一擲》就把這種荒謬的好景鮮明的點出來,有Florida艷舞女郎短時間內成為5間獨立屋的業主,實際上卻連一間屋5%首期付款也付不出!

這兩個巨大樓市泡沫的結果現在大家都清楚不過了,日本仍在停滯中,要靠安倍的日圓大貶值政策「吊命」,美國樓市爆煲引發的金融海嘯更幾乎令全球經濟崩潰,後遺症到現在近8年後仍未過去。

倘泡沫爆破火燒連環船
北京當局想借樓市回暖帶動經濟的想法不難理解,畢竟這似乎是短期見效的辦法,可以營造整體市道復蘇的感覺,又能協助地方政府透過賣地及增加稅收解決財困問題,甚至連銀行系統業績欠佳壞賬增加的困境也可以暫時紓緩。

但是,見識過樓市泡沫破壞力的人都知道,這個泡沫來的時候讓人比溫水煮蛙更防不勝防,即使效率高、資訊公開透明的經濟巨人如美國、日本只能任由各種扭曲及荒謬在不同的經濟環節出現,任由企業、消費者累積越來越大的債務負擔。內地經濟在體制及體質上比美國、日本落後得多,一窩蜂爭先恐後追漲殺跌的情況更嚴重及明顯,再加上樓宇早已供應過剩,強行催谷樓市更易產生巨大泡沫,令整個經濟體債務負擔更沉重,更容易出現爆煲及火燒連環船的情況,不管銀行、企業、地方政府、私人消費者都會在泡沫爆破後蒙受巨大損失,背負沉重債務,到時候即使中央政府想出手相救也救不了。因為在槓桿效應下樓市爆煲產生的債務黑洞將是數以十萬億元計,三萬億外匯儲備根本濟不了事。

只可惜,當前內地樓市泡沫已成形,深圳樓價超越香港就是明證。即使內地政府開始調控也未必能令樓市軟着陸;一旦調控失效,樓價大幅調整是免不了的事,所引發的風暴及對經濟的打擊遠非去年A股股災可以相提並論。以前景看,內地經濟只有越來越悲觀!

盧峯
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一線城市樓市現退燒信號 有房源一夜爆跌160萬

樓市“高燒不退”引出調控大招。繼上海為調控樓市出臺最嚴“滬九條”之後,深圳出臺貸款首付比例最低4成,連繳3年個稅才能買房等政策;北京相關政府部門亦開始對二手房市場進行專項檢查等。受此影響,近日,上述一線城市樓市均出現退燒信號,購房者進入觀望狀態,樓價大幅下滑,有房源甚至一夜猛跌160萬。
不過,值得一提的是,同為一線城市的廣州,儘管其交易量春節後出現大幅攀升,但其價格並沒有出現爆漲。因此被網友稱為“最理性的城市”。

上海:有房源一夜爆跌160萬
對於樓市來說,二手房市場對於政策的變化更敏感。在“滬九條”的影響下,上海已有不少業主先後調低報價。如在碧雲板塊,有一名置換型客戶,房子剛定好,本來二手房可以慢慢賣的,結果政策出來後,原來掛牌1150萬元的別墅,現在願降價到990萬元賣,而且還可以談價格。控江地區,二手房掛牌量方面變化不大,但看房客明顯減少,其中30%客戶是非滬籍客戶,受新政影響不能購房。上海有仲介上週末透露,遭遇了近期最冷清的一個週末,來客量有所減少,比前幾個週末減少大約40%左右。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為:“歷次上海樓市調控從政策出臺的月份計算,大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期。由此判斷,10月份可能是樓市成交量跌入低谷期的時間段。”他認為,在10月份為了啟動市場成交量,或者部分房企因為資金面的問題,上海樓市勢必會出現“降價”甚至“大幅降價”以價換量的局面。民生證券地產溫陽團隊預測稱,至年底上海的房價下降10%—15%之間。

深圳:購房者進入觀望狀態
調控的靴子落地後,深圳樓市看似平靜的表面之下,買賣雙方的博弈卻在加劇。“今年春節後,深圳的房子明顯不如去年好賣,以前一套房子放出來,很快便能找到買家,而現在卻很難。”深圳一大型仲介的肖先生告訴透露稱:“去年房子好賣,我的收入也倍增,最好的一個月拿了近10萬元的提成,但3月我只能拿底薪,因為一單交易我都沒促成。”其實,在採訪中,有不少仲介都表示,現在銀行信貸要求高,社保要求也提高,擁有房票的剛需越來越少,大家購房的信心不足,看房者普遍的態度是再看看。

受此影響,業主此前強硬的叫價心態亦開始動搖。深圳中原研究中心資料,在剛剛過去的一周,深圳有兩成業主下調報價。其中,後海片區業主報價持續下調2.3%,蛇口片區下調2.一手樓方面,中原監測資料則顯示,上周推售的5個樓盤中,大部分銷售率均不太理想,有4個專案銷售率低於7成,其中又有2個項目銷售率低於5成。
美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑認為,新政落地後購買力預計將會減少三分之一,半年內將會對深圳房價產生影響,至少可以穩定住今年的房價。不過,民生證券地產溫陽團隊則預測認為,至年底深圳房價下降20%—25%。

北京:下架萬套高價房源
市住建委對房產仲介的專項執法檢查,嚇退了大批高價房源。昨日,羊城晚報記者通過鏈家官網發現,該仲介公司網站上出現了大批量價格為每平方米14萬多元的學區房。而此前掛出的每平方米動輒數十萬的高價房源現已不見蹤影。

北京鏈家相關負責人對此表示,為了房地產市場的健康良性發展,他們下架了部分高價房源,其中主要是學區房。這些高價房源給市場造成了不良的氛圍,單價高於15萬元的房源他們將不再委賣,繼續委賣的學區房標價一律不超過15萬元。不過,羊城晚報記者昨天查詢鏈家網站發現,仍有個別學區房單價在15萬餘元左右。

一名地產界人士告訴對外稱,近日北京房地產仲介紛紛下架了高價房源,總數高達萬套。近期政府相關部門約談了多家房地產仲介的相關負責人,要求這些地產仲介作出不哄抬房價的保證,否則北京將出臺相關的整治和調控政策。

廣州:交易量火爆 價格平穩
在過去一年多的時間裡,交易量多次下滑的廣州樓市今年春節後也開始發力。 陽光家緣及搜房網廣州二手房資料監控中心統計的最新資料顯示,3月廣州二手住宅網簽共計10818宗,環比上漲311.02%,同比亦有288.86%的漲幅,是近5年來單月網簽量最高。
不過,交易量的大漲並沒有帶來價格的爆漲。最新資料顯示,3月 網簽均價為18320元/㎡,環比有8.11%的漲幅。“3月是學位房成交的高峰期,因而造成全市網簽均價出現一定的上升。” 一仲介公司相關負責人告訴記者,雖然樓市爆漲的情況下,也有不少非學位房業主加價售房,但其加價幅度通常在3%到5%左右,遠遠低於此前北、上、深動輒數十萬元到上百萬元的加價。

因此,廣州與上述三大城市的房價愈拉愈遠。有資料顯示,二手方方面,2月,深圳成交均價4.8萬元/平方米,上海成交均價為2.6萬元/平方米,北京成交均價達到了3.9萬元/平方米,而廣州僅為1.69萬元/平方米。為此,廣州一線城市地位不保的聲音也不絕於耳。不過,廣州穩定的房價卻贏得了不少網友的讚揚,有網友為此稱之為“最理性的城市”。
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溫州地權限陸續到期 須繳高額出讓金「買地」辦證 (08:42)

大部分香港樓房的土地契約到2047年為止,屆時原則上要續契就須補地價,令港人對未來安排憂心忡忡。內地溫州率先面臨同樣問題,當地市民連日因土地使用年限到期或即將到期,業主面臨需花費數十萬元高額土地出讓金「買地」,才能重新辦理土地證,事件各地引發熱議和關注。


溫州市國土資源部門有關負責人表示,市內主城區範圍內,20年期限土地使用證,有600多宗將於2017年底到期,有1700多宗是在2019年底到期,而溫州亦成為國內首個房屋土地使用證規模化到期的城市。

居於鹿城區的齊女士日前原定以68萬元(人民幣,下同)賣出房屋,惟在辦妥房產證過戶手續後,才發現房子土地使用證已於今年3月4日到期,故辦理土地使用證過戶「不受理」。按現行法律規定,需補繳34.8萬元的土地出讓金才能辦證,高達房屋交易價的一半,令買賣雙方進退兩難。

問題引起社會關注後,土地利用管理處處長張少清接受記者訪問,《中華人民共和國物權法》規定,住宅建設用地使用權期間屆滿,將自動續期,但如何實施續期並無相關規定。立法滯後導致國土部門在實際操作過程中,無法可依、無章可循,不能辦理相關續期手續,令民眾不便。

(溫州網、中國青年報)

評:國內土地屬國家,是公有的。所有土地買賣都是買賣使用權的期限。法例和文件和房產證等所列明使用期日是法律清楚訂明,那就應按法律執行。這符合依法治國。
《中華人民共和國物權法》規定,住宅建設用地使用權期間屆滿,將自動續期。這是很清楚的,你有權續期,續期手續向有關部門和規定辦理。當然你也可以不續期放棄。否則使用權變成千年萬年了
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