吳大維主論香港市情:澳門賭業最新情況/醫管局通過急症室加價 由$100加至$220太荒謬P7

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6年前買新地樓 今日蝕400萬走

2016-08-19 20:24:00 HKT


南灣堪稱港島蝕讓王,二手長蝕長有。

新地(016)等發展的鴨脷洲南灣,二手頻錄蝕讓。土地註冊處資料顯示,2座低層B室,實用面積1,795方呎,成交價4,000萬元,呎價22,284元。原業主2010年7月向新地以4,197.3萬元買入,賬面已蝕近200萬元,若計及釐印費及佣金等開支,料損手約416萬元。

以座擁遊艇會海景為賣點的南灣,自去年10月以來已連續錄得約8宗二手蝕讓,屬蟹貨重災區之一。
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暴跌20%!這兩地的房地產泡沫破了!
2016-08-24 09:14

作者:財爺

加拿大房價可以大跌20%,中國房價為何使用千奇百怪的調控措施,卻調不下來?

近日,加拿大房價大跌的事情,驚呆了中國的小夥伴。人家房價下跌,雖然跟我們沒半毛關係,但確實也揭露了一個事實,就是政府的調控,是完全可以讓房價下跌的,關鍵看你是真心調控還是假調控。

顯然,加拿大政府的調控是下決心的,而且是有針對性和有效果的。7 月底,加拿大 BC 省決定對海外買家徵收 15% 的額外房產稅,此消息一出,溫哥華樓市可謂用崩塌來形容。

8 月新規生效後,溫哥華樓市驟冷,房價大跌20%,成交量急劇下滑,海外投資者選擇放棄購房,而不是繳納稅款,更糟糕的是,不受新政影響的當地居民因為預期房價走低也選擇觀望,甚至撤回購房合同。

當地的報導稱,儘管 8 月是樓市淡季,但相較去年同期來說,樓市銷量可以用 " 雪崩 " 來形容。房地產經紀商 Brent Eilers 通過 MLS 資料統計,從 8 月 1 日到 14 日,西溫哥華地區只有 3 套房屋出售,去年同期是 52 套,同比跌幅高達 94%。

除了西溫哥華,列治文地區銷售暴跌 96%,北本拿比地區跌幅為 95%,西區、高貴林市均遭到打擊。平均來看,8 月前兩周大溫哥華地區樓市銷量跌了 85%。
這些買房者中,無疑中國人的占比最大。早在溫哥華徵收房產稅之前,國內外媒體曾多次報導中國人在溫哥華的“買買買”行為,更有新聞標題稱“中國人買下了整個溫哥華”。

此次徵收房地產稅,降低了中國人的購買欲望和熱情,也給當地的房產市場帶來沉重打擊。

網友驚呼:原來要讓房價降下來這麼容易的,長見識了!

評:香港棘招無效,可以用此招,如真心想壓低樓價,健康發展。
加拿大政府已認識到,中國人炒高加拿大地價、房屋價對市場民生危害性頗大,擾亂了經済和人民的日常生活,已經明確表示不歡迎中國人到加拿大買房產。
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陳茂波:樓市嚴重供不應求不會再現 稱啟德增1.1萬私樓至共4.45萬個單位 (15:25)

陳茂波今日接受電台訪問時表示,有信心本年度可以供應1.8萬私樓單位,強調樓市嚴重供不應求的情況不會再出現,他又指現在絕對不適宜撤銷樓市「雙辣招」。同日,他在報章專訪中表示,啟德發展局會額外增加1.1萬個私樓單位供應,至合共4.45萬個單位。

發展局局長陳茂波近日不斷向傳媒放風,指政府會增加樓市供應。他於今日接受香港電台訪問時表示,政府會堅持穩定推地,而過去1個月近乎每周都有地皮招標或截標,未來亦會持續。

他又指,有信心可以在本年度供應的1.8萬個私樓單位可達標,強調樓市嚴重供不應求的情況不會再出現,但買家應注意風險、量力而為。

對於樓市「雙辣招」,他表示現時樓價仍遠超市民負擔能力,故絕對不是時候撤銷。

陳茂波接受《南華早報》報章專訪時亦確認,將會額外增加1.1萬個啟德發展區的私樓單位供應,比起1990年代原有計劃中提出的2.9萬個(後來增加4500個至3.35萬個),增加了1.1萬個私樓單位供應。「在市區中心增加超過1萬個單位供應是很困難的,如果我們可以在不會影響環境的情況下,在這個如此方便的位置提供住屋,那是很好的。」他補充道。

他又強調,不會改變啟德發展計劃的主題和規劃原則,也不會折衷於該區為公眾預留的總發展面積。然而,他承認2025至2026年度的樓市供應計劃很有可能無法達標,而該計劃至今仍欠2.5萬個單位供應。
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【港人港地】準買家:兩公婆供樓都吃力!
文章日期:2016年8月25日 17:08


計劃購買啟德1號一房單位,擬組織新家庭的曹先生表示,現時樓價不斷上升,樓盤定價雖然已算合理,但個人期望「港人港樓」可以便宜一點。他續指,雖然自己有儲蓄,但亦需要家人幫助,因為現時若沒有家人幫忙,根本不可能買樓置業;不過,即使有家人幫助,兩口子供樓,連同管理費等開支,已佔入息超過一半,頗為吃力。

發展商:特首無要求以合理價錢售予港人
文章日期:2016年8月25日 17:32


對於旗下啟德1號(I)首批開價,中海外(0688)地產董事總經理游偉光表示,項目位於九龍市中心,售價是反映物業價值,現時馬鞍山樓盤呎價亦要1.4至1.5萬元,啟德1號售價屬合理,並指當年特首推岀港人港地只考慮讓港人優先買樓,並無要求以合理價錢售予港人。他又指,市場預期項目呎價約1.3至1.4萬元,只是部分人主觀預期。
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土地經濟可撐多久?(文:陳景祥) (10:20)


大陸今年出現破紀錄的地王數目,地價不斷上升,意味着樓價未來看漲 ( 其實沒必然關係),這種資產膨脹的遊戲,是否符合目前政府要去槓桿、去庫存,希望經濟結構轉型的目標?

大陸地王的推手,是國企、央企,它們財雄勢大,容易向銀行取得低廉資金,投地財力無限;而地價屢創新高,最大受益者則是地方政府。換言之,地價攀升、房價高企,圍繞着收地、賣地、起樓到物業出售這條產業鏈,參與的主要都是政府,而過程中形成的地產經濟,則支持着政府稅收、地方財政、銀行借貸、私人資產等國家和人民的財富;對一個13億人口的大國來說,地產經濟到底可以撐多久?

在大陸,土地出讓金約佔地方一般預算收入的一半,加上與房地產相關的稅收收入,土地財政是地方政府財政的核心。在土地財政制度的設計中,地方政府和發展商是房價上漲的受益者,也是地王的「造王者」。

撐起政府收入及銀行貸款

土地財政有積極的一面,可以緩和地方財政壓力,推動基礎建設和城市建設,有助促進經濟增長。

但是,土地財政也帶來不少負面影響,包括三四線城市房地產高庫存(即所謂鬼城),一線城市高房價,而房價不停上升,形成資產泡沫,會令地方政府債務累積違約風險增加。此外,地價貴樓價高拉高了實體經濟的成本,搞實業不如炒樓,造成產業空洞化;而財富向房地產高度集中,令有產者財富暴漲,無產者分享不到經濟增長的好處,貧富懸殊的情况日益惡化(參考新浪專欄〈土地財政炒高地價為何還不廢除〉)。

財富高度集中房地產 加劇貧富懸殊

上面說的,香港人很容易就明白,但香港是彈丸之地,可發展的土地有限,而天然資源不足,搞「土地經濟」是迫於無奈;但大陸地方大,經濟結構一定要多元並進,不能讓房地產發展擠掉太多資源;香港的教訓,值得內地引以為鑑。

中共起家,是靠土地革命戰爭,在革命根據地打土豪、分田地,奠定了中共在農村革命的基礎。現在搞土地經濟,也產生了一批土豪和一大批城市無產階級,成為社會不和諧的導火線。房地產表面上是經濟和民生問題,但其實是重大的政治問題。
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私樓火熱居屋滯銷 考驗市民置業智慧

國際政經情勢盡多不明確因素,按正常情况,反映在投資市場,理應衝擊資產價格。不過,證諸近期香港股市、樓市齊升,資產價格進一步推高,與經濟基本面背道而馳,特別是二手市場樓價升勢明顯,大有再攀高峰之勢。反觀政府推出的新一批居屋單位,一個月以來只售出約31%,未如想像般搶手。二手市場火熱,居屋滯銷,說明此時此刻選擇置業安居是否恰當,再一次成為部分市民的嚴肅課題。

目前投資市場的情况,與各國央行「印銀紙」有關。近期本港樓市反彈,就是舉世熱錢源源不絕的結果。美國去年12月加息之後,隨即按兵不動,因為經濟景况使它需要一再深思;不過,即使聯儲局下月加息,利率上升幅度只會緩慢,在較長時間仍會處於偏低水平。因此,若認為美國加息會使本港樓市大幅調整,看來不會見到立竿見影效果。實際上,除了利率,本港樓市仍然受制於一些基本因素。

首先是本港樓價之高,早已脫離一般打工仔的承受能力;一個與社會現實脫軌的市場不可能永續下去,到了某一個時間點必然會出現調整。其次是根據政府最新數據,本港未來3、4年的私樓住宅潛在供應將有9.2萬個單位,這是有紀錄以來最高數字,反映樓市供求失衡可以基本解決。綜合言之,在資產泡沫愈吹愈大,全球經濟未見好轉勢頭,樓價處於有史以來高峰,而供應明顯增加情况下,即使渴求置業安居的市民,是否此時此刻接過這支火棒,有必要更深入思考和衡量。

至於新推出的2657個居屋單位和房協的綠怡雅苑1020個單位,一個月以來銷情一般,到昨日(8月24日)前者售出826個(約31%)單位,後者售出230個(約22%),甚至可用滯銷來形容,與申請時的踴躍情况大相逕庭,這或許與市民對樓市的研判有關。居屋滯銷有多方原因,例如居屋與公屋設施相差無幾,對綠表申請人失去吸引力;另外是新一批居屋於去年9月定價,當時樓價處於高峰,隨着樓價調整,居屋所享折扣率只得約八成,若研判樓價持續下調,折扣率更無吸引力。

居屋存廢,不應受一時銷情左右,居屋為善策並在社會上起到積極功能,早有定論,當局應該檢討如何完善居屋政策,而非輕言廢棄。
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房地產泡沫破裂的徵兆!

當年日本泡沫破滅前有那些徵象呢?一個是日元停止了升值,這和現在人民幣的狀態十分相似;一個是泡沫進鄉村,到處傳說農民買房子的事,就如同中國現在農民工一點辛苦錢都被泡沫絞殺一樣;一個是東京資金出逃——不斷傳出有錢的日本人購買美國洛克菲勒大廈等等新聞,不過這些產業最後都贖回給美國人持有;一個是日本持有外匯出現暴增,從民間外匯持有量7000億美元飆升到5萬億美元,幾乎所有的民間資金都拋空了日元。這些都是終極泡沫的末日黃昏景象。

中國有一些和日本終極泡沫破滅極為相像,不同的是有兩點,一點是本次泡沫是中國央行發鈔,而不僅僅只是人民幣的升值,這樣後果更為嚴重,因為經濟大蕭條後中國的物價水準根本降不下來,人民生活將會成為大問題,因為大拆大建,不僅僅造成污染、破壞了環境,也大大減少了耕地,糧食會成為很大的問題,中國和泰國高鐵換大米一定是賠本的生意;二是本次中國泡沫體現的是極為典型的官商勾結掠奪全民財富的本質,社會矛盾將會加劇。
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中國房地產泡沫破滅的前兆



中國房地產泡沫即將開始崩潰,中國房地產泡沫破滅的前兆



房地產業與銀行的關係密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明,目前房地產開發企業專案投入資金中約20%~30%是銀行貸款;建築公司往往要對項目墊付約占總投入30%~40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款。此外,至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加,房地產項目中來自於銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂,銀行就成為最大的買單者。應該注意到:銀行與一般企業不同,安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東,對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情,而且往往會引起連鎖反應,使其他銀行也面臨擠兌風險。

生產和消費危機 房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條,股價下跌,企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權,從而給企業帶來巨額的償債負擔;此外,地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足,既降低了研究開發投資水準,又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工,即使沒有倒閉的企業,由於收益的下降也要不斷裁減人員。此外,地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由於經濟不景氣和個人收入水準的下降,居民對未來懷有不同程度的憂心,因此會減少當期的消費,擴大收入中的儲蓄部分,以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。引發政治和社會危機

隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生,大量的工廠倒閉,失業人數劇增。在金融危機下,犯罪案件激增。以馬來西亞為例,1997年房地產泡沫破滅以後,當年的犯罪率比1996年增加了38%,1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%,由於人們對日益惡化的經濟危機感到不滿,社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威遊行引起暴亂,社會動盪不安。 中國房地產泡沫破滅的前兆:

中國房地產到底存在不存在泡沫,對於這個問題爭論由來已久,觀點高度不一致。因為中國的房地產市場市場化進程只有短短十年的時間,中國還沒有經歷過一次真正象日本、香港那樣的房產危機,即泡沫在一夜之間破裂,房價一落千丈的悲慘境地。所以從目前來看,大多數人還是相信中國的房地產是一個健康體,沒有任何泡沫存在。但是不管你信還是不信,目前房地產市場上所表現出來的種種特徵和香港、日本當年泡沫破裂時的表現非常類似,這不能不引起我們高度警惕。

總結起來,一個房地產市場因為泡沫大量存在從而導致市場崩潰之前,一般存在如下5大特徵:

特徵一:房價在短期內瘋狂上漲 亞洲金融危機之前,房價上漲三倍所花的時間,日本用了10年,香港用了13年。在看看我們所用的時間,深圳用了不到5年時間(03年深圳房價為5360元/平米,07年5月是15000元/平米);北京用了不到4年時間(04年是5050元/平米,07年是14000元/平米);上海則更厲害用了不到3年時間就讓房價上漲了3倍。房價上漲還有一個特徵,就是越臨近崩潰時間,房價上漲速度越高,呈加速模式,當年日本在房產泡沫崩潰前一年,年度房價上漲了81%,其中東京地區房價上漲了近300% 。從目前我們全國的各大中城市的房價瘋漲的事實來看,我們是不是正邁向泡沫崩潰的前夜呢?

特徵二:開發商盲目圈地,土地價格飛升,土地壟斷加劇 在剛剛發佈的中國房地產上市公司年報顯示,截止到今年7月底,保利公司的土地儲備是1007萬平米,萬科是2000多萬平米,而碧桂園則更是驚人的4500萬平米,其一家儲備量相當於北京一年的全部開發量。開發商大量的盲目圈地,一方面造成的結果地價高速上漲,從而造成房價高速上漲,南京蘇寧房地產近日以44億多元拿下上海南京路一地塊,其樓面地價高達7萬元/平米,大家可以想像一下,未來這個項目銷售的時候價格是不是要過10萬/平米;同時另外一方面是開發商在土地儲備上沉澱的資金總共已經高達1.5萬億元,目前的土地價格已經嚴重透支,在未來三年內,每年房價上漲幅度必須高達15~18%,才能勉強支撐開發商付出的高昂土地代價。當年香港地產在崩潰前也誕生了多家地產寡頭企業,如新鴻基、長實、恒隆等企業,他們在崩潰前夜同樣通過圈地大量囤積土地,結果香港房價在地價的抬升下飛快上漲,最終一夜之間房價崩潰,數家大企業灰飛煙滅,無數香港居民一夜之間從富翁變成“負翁”。

特徵三:房屋銷售供不應求,投資者瘋狂購買 三年前在北京、上海、廣州、深圳這些大中城市,任何一家開發商在開發自己專案的時候,總要開無數研討會,研究在自己的地塊上面究竟要蓋什麼樣的房子、蓋多大房子、需要做多少配套等等。其目的無外乎是讓自己生產出來的產品房子能夠適銷對路,能夠讓大多數消費者滿意,從而加快銷售速度,快速回收資金,從而把自己的開發風險降到最低。三年後的今天開發商態度則完全變了,現在他們可以完全不考慮蓋什麼樣的房子,他們現在想的就是如何提高價格,如何通過捂盤、惜售等方式讓自己能夠獲取更多的超額利潤,至於房子品質怎麼樣,配套怎麼做,誰還有心思來管這個。上面開發商的態度之所有有這麼大轉變,最重要的原因是現在的房地產市場太好做了,任何房子只要一推向市場,就有無數消費者等在那裡搶購。如果你現在在大街上隨便問一個買過房子的人,他們都會告訴你,買什麼都不如買房子,不但能住,而且將來房子一定能升值,過幾年一轉手就能掙幾十萬。當年的日本和香港同樣出現過類似情況,當所有的人都在排隊搶樓時,當所有的人都把房子當作投資品而不是居住用途時,房產泡沫的惡魔已經牢牢掌控這個市場了,崩潰是早晚的事情。

特徵四:股市狂漲 香港樓市崩潰前,香港恒生指數從95年初的6967點猛升到96年年底的13203點,同年香港房價也同時大漲;日本也在同時期股票和房地產分別也上漲了81%和177%。今年中國股市和樓市呈現的特徵和當年香港和日本如出一轍。股市狂漲給樓市至少帶來兩大方面的重要影響:一是那些上市的房地產公司通過股市融的大量資本瘋狂投入樓市,獲取更多土地資源;二是大量投資人士在股票市場獲取大量利潤後返回樓市大量購買商品房。在供需兩個環節上股市狂漲都對加速樓價上漲起到了帶動作用。最可怕的是中國地產市場已經形成了一個房、地、股聯動的圈子,即土地儲備越多,股票價值越高,開發商從而在股市裡圈錢越多,錢多又開始賣地的一個迴圈,但是每一輪迴圈的背後付出的高昂代價就是房價迅速上漲。

特徵五:銀行瘋狂放貸 當你走進深圳或北京任意一家售樓處的時候,都有好幾家商業銀行的工作人員熱情的招呼你,目的就是買房做銀行按揭貸款時選擇他們的銀行。目前中國商業銀行裡提供給個人房貸的產品眾多,應有盡有,放貸門檻雖然近幾年有所提高,但是相比其他國家的貸款難度,這裡要輕鬆的多。我國銀行的審核機制並不嚴密,所有的個人收入證明也是在那裡都可以隨便開一個。這與當年香港日本樓市泡沫發生前夜的情況特別類似,但是一旦樓市泡沫破裂後,房價一夜之間下降30%,整個國家經濟快速崩潰。

當然,以上5大特徵的完全具備並不意味著中國房地產市場已經到了泡沫崩潰的前夜,在最近的兩三年內,房價也許會繼續攀升,供需兩旺的表面繁榮還會持續。但是如果長期以往任其一味的持續下去,而無任何改變。終究有一天,中國房地產要遭受日本、香港當年類似的沉重打擊,這種打擊肯定不是普通的“皮肉”之苦,而是“上筋動骨”大痛。

中國房地產泡沫即將開始崩潰:

全球最大的空頭基金尼克斯(Kynikos)掌門人、做空大師詹姆斯•查諾斯(James Chanos)日前接受日媒採訪時稱,中國當下的房地產熱酷似1980年代後期的日本,巨大的房產泡沫規模無疑將載入歷史,並將對中國的實體經濟和金融體系產生深重打擊。

詹姆斯•查諾斯稱,據其試算,從建設成本來看中國房產市場的價值已升至GDP的300%至400%,而1989年日本的這一比例為375%。中國政府試圖控制泡沫,但並未見效,大量的房產建設仍在繼續,投機資本不斷湧入,金融機構也染指其中,無心本業的中國企業也紛紛將資金投向房地產。

詹姆斯•查諾斯分析稱,中國最大的問題是金融體系扭曲,銀行融資和影子銀行每年都在創造大量的新信貸(約占中國GDP的40%-50%),靠信貸驅動的投資依存型增長模式將迎來極限,而個人消費並未強大到足以支撐經濟增長的程度。中國無疑面臨著信貸泡沫崩潰的風險,我們在密切關注著今後18個月內是否會發生。
對於中國每年7%的GDP增長,詹姆斯•查諾斯則認為,那只是中國經濟的表層,我們重視的是從電力使用量、石炭消費量、最終消費等層面看到的實體經濟增長,遠低於所謂的GDP增長,美聯儲去年的報告也指出了同樣的問題。正因為中國官方過於重視GDP的增長數字,才將政策傾斜到了不合理的過剩投資。
詹姆斯•查諾斯認為,既要抑制房產漲價過快,又要防止房地產崩潰,是極為困難的政策運營。中國政府若壓制投資,將導致大量的人失業。而收縮信貸,也將不可避免地對實體經濟產生深重打擊。雖然有意見樂觀地認為中國官方今後能打開困局,但實際上可採取的手段已非常有限。

房地產從2014年開始崩潰?:
在前不久,住建部副部長仇保興在演講中說,中國離房地產崩潰時間還有一些日子,此時要是能想明白,採用微調的方法還可以調節。
他的話立刻引起了各界的擔憂,很多民眾在關切的詢問:中國距離房地產崩潰究竟有多遠?讓人不理解的是,既然仇保興副部長已經談到房地產崩潰問題,這說明房地產問題已經不小,但卻又說政府可以通過微調的方式調節過來,這微調的方式管用嗎?

筆者認為,現在無論是房價上漲還是下跌,對中國經濟和社會的負面影響都是災難性的。 也就是說房地產業已經把中國經濟逼入進退唯穀的境地。
現在中央政府唯一能做到的就是,一方面通過微調的方式將一二線城市的高房價穩在那裡,最好做到隱中有降。另一方面,希望通過收入分配體制的改革,增加民眾的收入,提高其購買力。最終達到房地產泡沫軟著陸的目的。

我們看到了,新一屆政府更多的是採取市場化手段來對高房價進行“微調”。在應對房地產調控方面不搞一刀切,各地在限購限貸方面可自行決斷。
而中央政府也不多干涉高房價,現在各地房價任憑市場自己來決定,政府所要做的就是通過增加保障房供應,這樣既對城市中低收入群體的住房問題進行托底,又可以起到一個平抑高房價的目的。確實如此,中國幅員遼闊,地區差別迥異,經濟發展很不平衡,調控房地產實行“一刀切”,無疑有些不合時宜。
有不少專家指出,房地產調控模式應該化整為零——不必中央出政策,北京的問題北京解決,深圳的問題深圳解決,二三線城市的問題二三線城市自己解決。這不正是中國一貫主張的因材施教、因地制宜、具體問題具體解決嗎?

但是筆者認為,僅是靠“微調”只能遲滯房地產泡沫的破裂,而無法最終讓中國的房地產“軟著陸”。而且高房價長期維繫在絕大多數民眾買不起的位置,不僅需要大量的信貸資金支援,會帶來更多的金融風險,而且還會帶來社會夾心階層的民怨。

因為由於歷史欠帳太多和房價不斷創新高等原因,政府部門提供的保障房遠遠滿足不了廣大中低收入群體的需求。
現在離房地產崩潰雖然還有些日子,但房地產崩潰時再進行調整,已為時已晚,日本在這方面就有深刻的教訓。上世紀80年代,就是日本房地產崩潰的時間點。

此後,日本經歷了“十年之痛”。10多年裡,日本經濟增長始終徘徊在衰退與復蘇的停滯狀態中,人們後來稱這次房地產泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”。前事不忘後事之師,中國應該警惕和警醒,千萬不能重蹈覆轍。

安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。無論宏觀調控還是微調,如何保證“居者有其屋”,如何讓公平正義的陽光普照,考驗執政能力和智慧,檢閱以人為本程度和人文關懷的民本情懷。
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注意! 富人不再買房, 他們的錢去了這三個地方
2016-08-29 04:01 21

房地產去庫存的第一個選擇是降價提質,讓更多的“剛需”釋放。然而,伴隨著中國的房地產的去庫存出現的卻是房價飛上了天,掀起了一陣愈演愈烈的“房瘋”。正當購房者熱情高漲、未購房者處於焦慮之中時,富人卻在悄悄撤離。

現在賣股買房等於5100點賣房買股

任何奇葩的事情都可能在中國這塊土地上發生,比如房地產去庫存,竟然去出個如火如荼的房價大漲和“恐慌性購房”。
如果一個企業的生產的商品需要去庫存,說明它的產品積壓賣不出去,其中原因無外乎幾種:供大於求、價格過高、品質低劣,或者企業資金周轉出現了問題,急於將庫存出清換取現金。去庫存需要拉動需求,最直接、最有效和最通行的方法就是降價傾銷,儘快回籠資金。
當前的中國房地產供大於求、價格過高以及地產企業面臨負債壓力令資金困難,這些都顯而易見。按照正常的規律,房地產去庫存的第一個選擇就是降價提質,讓更多的“剛需”釋放。然而,伴隨著中國的房地產的去庫存出現的卻是房價飛上了天!
不僅是在一線城市,事實上二、三線城市房價也在上漲。

去庫存成為了一項任務
去庫存是一種商業行為,是企業自身的經營選項。庫存去不掉,企業就生存不下去,企業必須想盡辦法活下來。此時,企業自然處於弱勢地位,放下身段遷就需求者是必須的。但令人大跌眼鏡的是,我們看到的現象恰恰相反——全國範圍內正在上演著一輪以房價大漲為背景的去庫存!
為何?只因去庫存成為了一項“政策”或者“政治任務”。
不想再囉嗦地解讀一個市場問題變成一項政治任務的內在傳遞過程和質變過程,只想大家回憶一個歷歷在目的例子:當大力發展資本市場、股權市場、直接融資成為一項國策和政治任務之後,股市發生了什麼?

房地產去庫存的配套措施很多,減稅、降首付、降低門檻、提供融資便利……很多人沖著減稅帶來的名義支出減少1-2%的政策去購房,殊不知房價此刻漲了豈止2%,對這種隱性的高支出卻無所察覺!降低首付帶來的是高負債杠杆,不僅要多還利息,還會影響生活品質和加大負債風險。
在中國,房子正在或者已經淪為一種純粹的金融資產,是供資金遊戲的工具。這種遊戲以一線城市為風向標,蔓延至二、三線城市:如果一線城市房價上漲而二、三、四線下跌或許還能夠用供需關係解釋,但全面上漲只能說明是炒作之風又起,因為此時中國房地產的整體現狀是嚴重的供過於求!
當房子徹底淪為金融資產,那麼它的波動會變得與證券和商品一樣劇烈,而破壞性要遠高於股災。北、上、深的房價已遠超東京和紐約,有人說還要漲,因為人多。這種蹩腳謊言很容易識破----北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也遠超了紐約、東京呢?

有人對房價會下跌感到懷疑,在網上充斥著關於東京、紐約房價高得驚人的資訊,那麼我們用事實說話。

1990年日本經濟泡沫破滅後,地價持續下跌近80%,其中包括東京在內的6大城市漲幅也一度遠遠高於其他城市,但此後的下跌幅度也遠遠大於其他城市,這就是所謂稀缺資源被資金追逐炒作的結果,也就是房子淪為純粹的金融資產的結果。

除六大城市外的地價仍然在下跌,這個現象預示著大多數中國二、三、四線城市的未來。
下圖為紐約不同地段的一套成屋(約150平米)的價格走勢,較高的為距曼哈頓40餘公里的富人區房價,每套只有46.5萬美元,約合人民幣300萬元左右,在通州會是什麼價格?
中國的經濟和民眾收入不足以支撐遠超紐約、東京的房價,某種意義上,中國的房地產正在走向日本的老路。

深圳的房價自年初至今上漲超過了50%,上海的波動也很大,這在很大程度上是由於上述兩個城市本身具有強烈的金融屬性和豐富的金融環境。從歷史上看,深圳的房價波動率遠高於其他城市,具有典型的金融資產特徵。一旦價格下跌,其跌幅也遠大於其他城市。
需要注意的是,深圳的房價一旦與北京、上海之間形成巨大的剪刀差,則向後者回歸的概率就會大大上升,現在已是如此。

不要被來回割韭菜
如果仔細觀察,全國大多數城市的房價上漲是從2015年年中開始的。記得去年5月份某日,我與一位尊敬的領導聊天,他說很同意我對股市將要大跌的看法,事實上他周邊有很多富豪都已拋掉股票去買豪宅了。

在這裡不得不提的是,深圳房市見底的時間要遠早於其他城市,其中奧妙大家可以自己去揣測。
因此,你要知道的是資金的遊戲從什麼時候開始,是什麼人早已布了局,然後他們要做什麼,那麼你要做什麼。

既然房子已經淪為了一種金融資產,那麼圍繞著這種資產的金融鏈條就會被建立起來,無論是影子銀行、P2P、仲介、隱性杠杆、資金流動……你在股票市場裡看到的現象、經歷的過程,很有可能在樓市里重演。

正如5100點有人一邊讓你加杠杆買入,一邊自己瘋狂減持、拋售一樣,現在也有人讓你加杠杆買入已經瘋狂上漲的房子,然後他們在去庫存……
回想2015年充斥股市的一種論調:未來居民的資產配置會發生長期趨勢的變化,即從已經由於虛高和過剩失去上漲空間的固定資產(房地產)投資向具有長期價值、大力發展的金融資產(股市)轉移,因此會令樓市下跌、股市上漲……言猶在耳,只不過這次的位置倒了過來。
客觀來講,資產配置趨勢的轉變邏輯本身沒有錯誤,只不過被炒家利用成為短期推高股市的工具而已,長期來看,這種配置策略是正確的。
如果你已經在5100點被割了韭菜,這次在樓市里還是當心為妙。

事實上,從內外環境來看,無論是全球政策的一致行動、人民幣匯率的穩定還是能源價格的反彈,都使中國股市的環境正在改善,尤其是全球主要央行都在拼命放水的情況下,中國不可能不動作,否則將陷自己於危險境地,這對實體經濟的風險緩釋(主要是債務)和金融市場的穩定都將產生正面影響,也就極大緩解了市場徹底悲觀令股市長期陷入熊市的風險。

今天我首次在股市盤中而不是盤後在財經交流群中建議抄底,即是因為當前行情類似訛詐,目只是讓你交出帶血籌碼。
現在賣股買房,相當於5100點賣房買股。

漂亮的房地產去庫存,應該是價跌、量漲,消費者、地產商、政府多贏;糟糕的去庫存是價漲、加杠杆、量先漲後跌、去杠杆、崩盤,多輸。
我們已經製造了一次股災,但願不要再製造一次房災。

揭秘中國富人的錢都投了哪兒?

評:這是一個驚天世紀大騙局。中共為保政權,不惜一切。
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